나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8742 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-39 비전힐 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8742 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-39 비전힐 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8742 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-39 비전힐 제2층 제201호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 남부지방법원 2025타경8742 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 금천구 독산동 378-39 소재 비전힐 제2층 제201호 다세대주택에 대한 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 260,000,000원이며, 토지 면적은 22.67㎡ (약 6.86평), 건물 면적은 25.13㎡ (약 7.60평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '서울문교초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도도 보통입니다. 서울문교초등학교는 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있어, 어린 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경 접근성이 좋다고 볼 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 주택도시보증공사를 채권자로 하는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자는 송OO입니다. 가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인, 그리고 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 관련 권리 승계 가능성이 있음을 시사하며, 권리분석 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 독산동 일대는 주거 지역을 중심으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 학교가 있어 학군 수요를 기대할 수 있으며, 다세대주택 밀집 지역으로 지역 커뮤니티 형성에도 무리가 없을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 활발한 상업 활동보다는 지역 기반의 소규모 상권이 발달한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 2021년 4월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제2층 제201호 다세대주택입니다. 건물 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비, 승강기 및 주차장 시설을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사 관련 조건입니다. 매수인은 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되지 않을 경우, 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 본 건은 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등에 해당합니다. 특히, 건축법상 건축허가·착공제한 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 토지이용계획상 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 해당하므로, 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 서울문교초등학교와 인접해 있어 교육 환경을 고려하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 권리 분석상 임차인과의 보증금 관련 쟁점이 존재하므로, 매수인은 이를 면밀히 검토하고 잠재적 인수 금액을 고려해야 합니다. 토지이용계획상 여러 규제가 적용되고 있어 향후 재건축이나 건축 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 서울 문교초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주거용으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 권리 분석상의 주의사항과 토지이용계획상의 제한 사항들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 권리 관계 확인을 철저히 진행한다면, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계