나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8182 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-79 현대블루밍 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 ""까치산역(지하철2호선, 5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2015.12.21)

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 사무소(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8182 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-79 현대블루밍 제102동 제2층 제201호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 '사무소'로 등재, 현재 사무소로 이용 중)

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

* 건물면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2015년 12월 21일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 인근 버스정류장 이용 가능. 까치산역(2,5호선)이 비교적 원거리에 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통.

* 인접 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3. 전세권 설정 (주식회사제너지, 210,000,000원, 2021.12.30 접수).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 조사 시 확인 필요).

* 인수되는 권리: 위 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 외에는 원칙적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 집행법원의 최종 판단을 확인해야 함.

* 주요 권리 관계:

* 선순위 전세권 (을3)은 말소기준권리이며, 매각으로 소멸될 예정임.

* 대항력 있는 임차인: 주식회사제너지 (보증금 210,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2022-02-28, 확정일자 2021-12-27). 이 임차인은 선순위 전세권자와 동일 인물로 추정되며, 전세권이 말소기준권리이므로 대항력이 소멸될 것으로 보이나, 권리관계 확인 및 보증금 회수 절차에 따라 낙찰자가 부담할 가능성도 배제할 수 없음.

* 기타 임차인: 김 (보증금 0원, 대항력 없음), 김 (보증금 0원, 대항력 없음).

* 등기부채권 총액: 210,000,000원 (을3 전세권).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 지역은 아님.

* 인근 시설: 서울월정초등학교 인접, 까치산역 상권까지 이동 가능.

* 잠재력: 도시형생활주택으로 공급되었으나, 현재 사무소로 이용 중. 용도 변경 시 상권 활용 가능성 있으나, 주위 환경상 상업적 이용보다는 주거용으로 전환 시 더 적합할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 기본적인 근린생활시설 및 상가 이용 가능.

* 교육시설: 서울월정초등학교가 근거리에 위치하여 초등 교육 여건 양호.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 접근성은 보통 수준이며, 버스 노선 활용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (주식회사제너지): 보증금 210,000,000원. 전세권이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 권리관계 확인 및 보증금 회수 절차에 따라 낙찰자가 부담할 가능성도 배제할 수 없음. (주의: 임차인의 보증금, 차임, 전입/사업자 등록일, 확정일자, 배당신고일자 등을 면밀히 검토하고, 집행법원의 공고 내용과 현장 조사를 통해 최종적인 권리 인수 여부를 판단해야 함.)

* 건물 용도: 건축물대장상 '도시형생활주택'이나, 현재 '사무소'로 이용 및 등재되어 있어, 실제 주거용으로 사용 시 용도 변경 또는 원상복구 관련 추가 비용 발생 가능성 있음.

* 토지이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 항공기 소음, 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있음. 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)으로, 매수 시 허가 요건 확인 필요.

* 임대관계 미상: 물건 보고서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 조사가 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 현재는 사무소로 이용 중인 것으로 파악됨.

* 주변 서울월정초등학교와 지하철역 접근성이 보통 수준이며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 겸 선순위 전세권자의 보증금 210,000,000원임. 비록 말소기준권리가 전세권으로 되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석과 법원 공고 확인이 필수적임.

* 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도(사무소)가 달라, 향후 용도 변경이나 원상복구에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 시세보다 저렴한 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 아파트 대비 낮은 진입 장벽: 도시형생활주택으로, 아파트보다 비교적 낮은 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회 제공.

* 강서구 내 입지: 서울의 주요 지역 중 하나인 강서구에 위치하여 기본적인 수요 확보 가능.

* 잠재적 가치 상승: 향후 주거용으로 용도 변경 시 가치 상승 가능성. (단, 용도 변경 가능 여부 및 비용 확인 필수)

* 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 및 권리 문제로 인한 시세 대비 낮은 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 233,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래 사례 (2026년 7월):

* 19.98㎡ (2019년식): 216,000,000원 (약 10,810,811원/㎡)

* 37.44㎡ (1986년식): 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡)

* 37.56㎡ (2002년식): 160,000,000원 (약 4,259,851원/㎡)

* 본건 감정가(39.73㎡): 233,000,000원 (약 5,864,334원/㎡)

* 시세 분석 결과, 본건 감정가는 최근 오래된 건물 거래 사례보다는 높으나, 신축 건물 사례보다는 낮은 수준으로, 감정가 자체는 합리적으로 보임.

* 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 210,000,000원), 용도 불일치(사무소) 등의 리스크를 고려해야 함.

* 만약 임차인 보증금이 매수인이 인수해야 한다면, 이는 추가적인 인수 비용이 되므로, 낙찰가율은 상당히 낮아져야 함. 하지만, 전세권이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

* 이러한 리스크를 종합적으로 고려하여, 시세 하단부를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지시를 따르되, 실제 입찰 시에는 해당 금액을 낙찰가에서 공제한 금액을 실질적인 '투자 비용'으로 고려해야 함.

* 현재 감정가(233,000,000원)를 기준으로, 권리 리스크 및 현재 시장 상황을 감안하여 보수적으로 접근할 경우,

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

* (참고: 이 범위는 잠재적 리스크를 감안한 보수적 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 보증금 210,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 최악의 경우를 상정하면, 낙찰가는 감정가 이하로도 고려될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.