나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8539 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8539 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경8539 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제402호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 160,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8539 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8539 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

면적:

토지: 22.63㎡ (약 6.85평)

건물: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

4. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제402호입니다. 사용승인일은 2018년 3월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 및 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 토지 정보

본건 토지는 2필지가 일단의 사다리형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 4m 및 3m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 소유자는 진OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 주택도시보증공사(주택임차권승계인)가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 일반적으로 매수인이 임차인의 보증금 미회수분에 대해 인수할 의무가 없음을 시사합니다. 그러나 해당 조건에 대한 상세한 법률적 검토와 임차인과의 사실관계 확인은 필수적입니다.

8. 상권분석

본 물건이 소재한 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 전형적인 생활 상권입니다. 단지형 다세대주택으로 구성되어 있어 해당 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 학교(화곡초등학교)가 있어 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 보입니다.

9. 생활정보

주변 환경으로는 ‘화곡초등학교’가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 차량 접근성이 좋고 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다. 건물은 2018년에 사용승인되어 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기)이 잘 갖추어져 있습니다.

10. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 보증금 관련 조건입니다. 임차인 및 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건은 매수인의 인수 부담을 덜어주지만, 해당 조건이 법적으로 완벽하게 매수인을 보호하는지, 그리고 임차인이 해당 조건을 이행하지 않을 경우 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 또한, 토지이용계획 상 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 리모델링, 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 인접 지역 특성상 항공기 소음 등의 간접적인 영향은 고려해야 할 수 있습니다.

11. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2018년식 다세대주택으로, 감정가 2억원에 대한 경매 물건입니다. 비교적 신축에 속하며 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거용으로서의 가치가 높다고 판단됩니다. 입지 조건과 교통 여건 또한 보통 수준 이상으로 평가됩니다. 다만, 임차인 보증금 관련 특이사항 및 공항 관련 법규 등은 매수 전 반드시 상세히 확인해야 할 부분입니다.

12. 투자 포인트

신축 건물로서의 장점: 2018년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각받아 권리 관계가 명확하고 안정적인 소유권 행사가 가능합니다.

강서구의 잠재력: 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변 편의시설: 화곡초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계