나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8471 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8471 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매14계 2025타경8471 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제5층 제501호 | 감정가: 374,950,000원 | 최저가: 374,950,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8471 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8471 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 374,950,000원

토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물면적: 14.42㎡ (약 4.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 황OO

특이사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 "신정역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경으로는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "신정역"이 소재하는 등 제반 대중교통 여건이 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경8471 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 황OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

매각물건 명세서상 주의사항으로 제시외 건물이 포함되어 매각되며, 이는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

강제경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되나, 정확한 권리관계 확인을 위해 법원 매각물건명세서를 반드시 열람해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신정동 지역은 다세대주택과 도시형생활주택, 근린상가 등이 혼재된 도심 주거 및 상업 복합 지역입니다.

지하철 5호선 신정역 역세권으로 유동인구가 꾸준하며, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 다양한 주거 형태가 혼재하여 일반적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제5층 제501호입니다.

건축물 사용승인일은 2019년 7월 25일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부 구조는 도시형생활주택 형태의 복층 구조로서, 상층(거실, 욕실, 발코니 등)과 하층(침실1, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

설비로는 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에는 신정역을 중심으로 한 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 특별히 인접하여 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 본건은 집합건축물대장상 2021년 4월 7일자로 주택과-12443(2021.4.6)호에 의거, "주거, 새시, 18㎡ 무단증축"으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 또한 건축물현황도 상 테라스 부분에 제시외 건물이 소재합니다. 이는 향후 건축법상 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 시정명령이 내려질 수 있는 중대한 법적 문제로, 경매 참여 시 반드시 유의해야 할 핵심 리스크입니다.

임대 관계 미확인: 본건의 임대 관계는 현재 미상으로 확인되어, 명도 시 세입자와의 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

건물 면적: 전용면적(건물면적)이 14.42㎡ (약 4.36평)으로 매우 협소한 편입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 신정역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 신축 다세대주택입니다.

하지만, 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 제시외 건물 존재는 법적, 금전적으로 상당한 부담을 야기할 수 있는 매우 큰 리스크 요인입니다.

경매 참여 전에 위반 사항 해결에 필요한 구체적인 비용과 시간을 정확히 산출하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

더불어 임대 관계가 미확인된 상태이므로, 명도 과정에서의 변수 또한 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 위반건축물 문제를 해결하기 위한 명확한 방안과 예상 비용을 사전에 철저히 조사하고, 이를 바탕으로 일반적인 시세보다 저렴하게 낙찰받는다면 잠재적 가치를 확보할 수 있습니다.

신정역 인근의 역세권 입지는 향후 정상화된 건물 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 창출에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

협소한 면적은 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 필요로 하는 특정 수요층을 타겟으로 하여 임대 또는 재매각 시 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계