나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1309 [1] 경기도 포천시 영북면 야미리 449 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1309 [1] 경기도 포천시 영북면 야미리 449 전 경매

• 사건번호: 2025타경1309
• 주소: 경기도 포천시 영북면 야미리 449
• 감정가: 1,052,838,000원
• 최저가: 515,891,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

의정부지방법원 경매5계 2025타경1309 | 소재지: 경기도 포천시 영북면 야미리 449 | 감정가: 1,052,838,000원 | 최저가: 515,891,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1309 (1)

소재지: 경기도 포천시 영북면 야미리 449

용도: 전(田)

감정가: 1,052,838,000원

토지면적: 12,998.00㎡ (약 3,932.20평)

매각대상: 토지매각 (토지 지분율 1299800, 100% 매각으로 추정됨)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 권리분석 (Legal Analysis)

소유자/채무자/채권자: 모두 김OO으로 기재되어 있어, 이 점은 매각물건명세서 등 원본 서류를 통해 정확한 권리관계를 재확인할 필요가 있음.

매각대상: 토지매각이며, 건물 및 제시외 건물은 없으므로(면적 0.00㎡), 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 문제는 발생하지 않을 것으로 보임.

특이사항: 본 건은 농지(지목: 전)이므로, **농지취득자격증명** 제출이 필수이며 미제출 시 입찰보증금이 몰수되니(미반환) 유의해야 함. 낙찰 후 관할 면사무소에 농업경영계획서 등을 제출하여 농지취득자격증명을 발급받아야 함.

제시목록 외의 물건: 감정평가서 상 '없음'으로 기재되어 명확한 권리상 하자(유치권, 법정지상권 성립 가능성이 있는 미등기 건물 등)는 없어 보이나, 현장 조사를 통한 최종 확인은 필요함.

1.3. 최고의 입지: 농지 및 자연환경

위치 및 주위환경: 경기도 포천시 영북면 야미리 소재 '서두물마을' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 전형적인 마을 주변 농경지대임. 제반 주변환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 농촌 지역임을 감안할 때 보통 수준임.

인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 일부 접하고 있어 접근성은 무난함.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본 건은 마을 주변 농경지대에 위치한 '전' 용도의 토지이므로 상업적 가치를 평가하는 상권분석은 적절하지 않음. 주 목적은 농업용 토지로서의 가치에 중점을 두어야 함.

생활정보: 주변이 단독주택과 농경지 혼재 지역이므로, 생활 편의시설(대형 마트, 병원, 은행 등)은 영북면 소재지 등 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됨. 해당 소재지에는 기본적인 편의시설만 존재하며, 전반적인 생활 인프라는 부족함.

1.5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

**공부와의 현황 차이 및 제한사항:**

* **하천 저촉 및 개발 제한:** 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부는 "하천"이며, '소하천(회가마골천)(저촉)', '소하천구역', '소하천예정지'에 포함되어 있어 하천 관련 규제 및 제약을 받음. 이는 토지의 이용 가능 면적을 줄이고 향후 건축 개발행위에 큰 제한을 가하는 주요 리스크임.

* **이용 상태:** 부정형의 토지이며 인접지와 등고평탄한 농경지(답)이나 일부가 '하천'으로 이용되고 있음.

* **토지이용계획상 제한:** '생산관리지역' 및 '성장관리권역'에 속하며, '가축사육제한구역(전부제한구역)'으로 지정되어 있어 축산업 등 특정 용도로의 이용이 완전히 제한됨. 개발 행위에 있어 일반 농지보다 제한적일 수 있으므로 포천시의 구체적인 조례 및 규제를 확인해야 함.

* **농지취득자격증명:** 미제출 시 보증금 미반환이라는 절대적 리스크가 존재함.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:**

본 건은 12,998.00㎡ (약 3,932.20평)에 달하는 대규모 농경지 매각 건으로, 경기도 포천시의 농지 확보를 원하는 실수요 농업인에게 적합한 물건임.

다만, 토지의 일부가 '소하천구역' 등에 저촉되고 현황 '하천'으로 이용되는 부분이 있어, 실질적인 농업 이용 가능 면적과 개발 가능 면적에 대한 면밀한 조사가 필수적임. 감정가 대비 하천 저촉 리스크를 고려한 입찰가 산정이 필요함.

**투자 포인트:**

1. **대규모 농지:** 약 3,932평에 달하는 대규모 농지로서 규모의 경제를 통한 농업 경영에 유리함.

2. **농지 확보:** 농업인 자격을 갖춘 투자자가 안정적인 농업 경영을 위해 농지를 확보할 수 있는 기회임.

3. **가격 조정 가능성:** 하천 저촉 및 개발 제한 구역이라는 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재적 기회가 있음.

4. **현황 확인 필수:** 농지로서의 가치와 하천 저촉으로 인한 감가 요소를 판단하기 위해 반드시 현장 답사 및 포천시청 관련 부서를 통한 개발 제한 사항 확인이 선행되어야 함.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계