나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7684 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7684 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제4층 제403호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경7684
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14, 제4층 제403호 (화곡동, 서호가오피스텔)
• 감정가: 354,000,000원
• 최저가: 283,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경7684 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14, 제4층 제403호 (화곡동, 서호가오피스텔) | 감정가: 354,000,000원 | 최저가: 283,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경7684 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제4층 제403호에 소재한 오피스텔로, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 3억 5천 4백만 원이며, 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다. 본 건물의 사용승인일은 2021년 8월 31일로 비교적 신축 건물입니다. 토지 면적은 10.88㎡(약 3.29평)이며, 건물 면적은 40.52㎡(약 12.26평)입니다. 소유자는 오OO이며, 채무자 역시 오OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '우장초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 숙박시설, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 물건지 토지는 북동측 및 북서측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매 사건입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 내용으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 현 임차인의 보증금 관련 사항을 매수인이 인수하지 않거나, 임차인이 이를 포기하는 조건이 충족되어야 매각 절차가 원활히 진행될 수 있음을 의미합니다. 따라서 잔금 납부 및 명도 과정에서 해당 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 주거용 오피스텔과 더불어 다양한 주거 형태 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 우장초등학교가 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모 유동 인구가 있을 수 있으며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. '제반 주위환경은 보통임'이라는 평가에서 알 수 있듯이, 특별히 낙후되었거나 지나치게 번화한 상권은 아니며, 전형적인 도심지 내 주거 및 상업 복합 상권의 특징을 보입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 4층에 위치한 전용면적 40.52㎡(약 12.26평) 규모의 오피스텔입니다. 2021년 8월 31일에 사용 승인되어 비교적 최신식 건물에 해당합니다. 건물 내에는 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비 외에 승강기, 화재 탐지 시설, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주거용으로 이용 중이며, 인근에 우장초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인과의 보증금 관련 조건입니다. 임차인(또는 주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 보증금 부담이나 명도 관련 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '상대보호구역' 등 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 따를 수 있습니다. '임대관계 등 미상'이라는 점도 현재 임대 현황 및 조건에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 오피스텔로서 도심지 내 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있어 기본적인 거주 및 투자 가치를 지닙니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 경매 절차 진행에 있어 임차인과의 보증금 관련 조건 이행 여부가 매우 중요하며, 해당 조건의 불확실성이 리스크로 작용할 수 있습니다. 더불어 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항들은 향후 자산 가치 상승이나 활용 방안 모색에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 최근인 2021년에 사용 승인된 신축급 오피스텔이라는 점이 매력적입니다. 우장초등학교 인근 및 교통이 편리한 지역적 장점을 가지고 있어 실수요자 또는 임대 수익을 고려하는 투자자에게 접근 가능성이 있습니다. 만약 임차인과의 보증금 관련 문제가 원만하게 해결되어 인수 부담이 적다면, 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 주변의 다른 오피스텔 및 주거 시설과의 비교를 통해 현재 시장 가격 대비 합리적인 금액으로 낙찰받을 경우 긍정적인 투자 성과를 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계