나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71807 [1] 경기도 양주시 광사동 224-11 힐링타운 101동 지층 비101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 ""양주덕현초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택과, 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반
입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상4층 건물중 지1층 비101호로서,
(사용승인일 : 2015. 06. 25)

외벽 : 몰탈위 화강석 마감 등,
내벽 : 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측으로 하향 완경사진 사다리형의 토지로서 계단식으로 조성되어 있으며,
다세대주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,광사02), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하1층이나, 현황은 경사면에 위치하여 남서측에서는 대부분 1층에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.

(2) 본건은 공용부분 및 발코니확장 부분을 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경71807 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 양주시 광사동 224-11 힐링타운 101동 지층 비101호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 건물면적: 48.57㎡ (약 14.7평)

* 사용승인일: 2015.06.25

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 57.20㎡ (약 17.3평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

1.5. 감정가 및 보증금

* 감정가: 125,000,000원 (1억 2,500만원)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (특별매각조건)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본 건은 경기도 양주시 광사동 소재 "양주덕현초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 농경지, 임야가 혼재하는 지역입니다.

* 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량의 진·출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 갑6 (주식회사국민행복기금, 강제경매개시결정, 접수일자: 2025-03-07)

* 기타 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 전입일자: 2017-11-27

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 추가적인 법률 검토 및 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 직접 인수해야 할 금전적 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 점유 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 건과 동일 단지(힐링타운, 지번 224-11) 내 유사 면적(48.74㎡)의 다세대 주택이 2024년 10월 11,000만원에 거래되었습니다.

* 인접 단지(힐하우스, 지번 224-15) 내 유사 면적(47.319㎡)의 다세대 주택이 2025년 12월 12,000만원에 거래 예정으로 확인됩니다.

4.2. 단지 내 시세 분석

* 본 건의 감정가는 125,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 및 인근 거래 사례와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕

* 건물 규모: 지하 2층, 지상 4층 건물 중 지하 1층 (비101호)

* 외벽: 몰탈위 화강석 마감 등

* 내벽: 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 학교

* 제공된 정보에는 주변 편의시설 및 학교에 대한 구체적인 내용이 포함되어 있지 않습니다.

5.3. 주변 혐오시설

* 제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 내용이 없습니다. 또한, 외부 지도 서비스 검색이 불가하여 추가 확인이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

* 본 물건은 이전에 매각되었으나, 해당 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유로 재매각되는 경우입니다. 이는 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

* 임차인 송 씨가 존재하며 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있어 주의가 요구됩니다.

6.3. 특별 매각 조건

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 초기 자금 부담을 증가시키므로 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 2015년 사용승인을 받은 비교적 신축에 속하며, 전용면적 48.57㎡의 적절한 규모를 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었으며, 동일 단지 내 최근 거래 사례도 긍정적으로 나타나고 있습니다.

* 그러나 '재매각' 물건이며 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 보증금 0원의 임차인에 대한 명도 절차는 추가적인 법률적 확인이 필수적입니다.

* 특별 매각 조건으로 인해 매수신청보증금이 20%임을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 책정.

* 양주시 내 주거 지역에 위치하여 비교적 안정적인 수요 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 0원으로 실질적인 금전적 인수 부담이 최소화될 가능성.

* 재매각 물건으로 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세 차익 실현 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 125,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건 거래 사례는 110,000,000원에서 120,000,000원 수준을 보이고 있습니다.

* '대항력 있는 임차인'의 존재와 '재매각'이라는 특수성을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 이하 또는 최근 실거래가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 임차인의 명도 가능성 및 관련 법률적 검토를 최우선으로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.