나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71807 [1] 경기도 양주시 광사동 224-11 힐링타운 101동 지층 비101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71807 [1] 경기도 양주시 광사동 224-11 힐링타운 101동 지층 비101호 다세대주택 경매

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의정부지방법원 경매7계 2025타경71807 | 소재지: 경기도 양주시 광사동 224-11 힐링타운 101동 지층 비101호 | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 61,250,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호는 의정부지방법원 2025타경71807 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

1.2. 물건 및 채무 정보

소재지는 경기도 양주시 광사동 224-11 힐링타운 101동 지층 비101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 125,000,000원입니다.

소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 면적 정보

토지 면적은 57.20㎡ (약 17.30평)입니다.

건물 면적(전용)은 48.57㎡ (약 14.70평)입니다.

*다세대주택으로, 기재된 건물면적은 전용면적에 해당하며, 분양면적은 별도로 산정해야 합니다.*

2.2. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 지하2층, 지상4층 건물 중 지1층 비101호입니다.

사용승인일은 2015년 6월 25일입니다.

외벽은 몰탈 위 화강석 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지도배 및 일부 타일 마감입니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본 설비는 양호합니다.

3. 감정평가 및 현황

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 광사동 소재 양주덕현초등학교 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택 등의 공동주택과, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황 및 도로조건

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

단지 동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3.3. 토지의 형상 및 이용상태

남서측으로 하향하는 완경사진 사다리형의 토지로서 계단식으로 조성되어 있으며, 다세대주택용 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 공부와의 차이 (특이사항)

본 건은 공부상 지하1층으로 기재되어 있으나, **현황은 경사면에 위치하여 남서측에서는 대부분 1층에 소재하는 것으로 조사되었습니다.** 이 점은 입찰 시 반드시 현장 확인이 필요한 중요 사항입니다.

4. 입지 및 주변 환경

4.1. 입지 조건

양주덕현초등학교 근거리에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 적합한 위치입니다. 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있어 기본적인 주거 인프라는 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형, 광사02)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 건폐율 및 용적률 제한이 있으므로 추후 재건축 등의 개발 행위에 있어 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설 및 환경

제공된 정보와 일반적인 검색 결과상, 주거지역 및 자연녹지지역 혼재 지역 특성상 대규모 산업시설이나 공해 유발 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 임야 및 농경지가 혼재하는 지역적 특성을 고려해야 합니다.

5. 권리 분석

5.1. 등기부상 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 경우로, 개인 채무로 인해 경매가 진행된 것으로 추정됩니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 파악을 위해 등기부등본 및 매각물건명세서의 최종 확인이 필수적입니다.

5.2. 임차인 현황 분석

임대관계는 미상(미확인)으로 조사되었습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 전입세대 열람 내역 및 현장 조사를 통한 실거주자 및 임차인 유무 확인이 매우 중요합니다.

6. 상권 및 생활 정보

6.1. 교육 환경

양주덕현초등학교가 가까이에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

6.2. 편의 시설

주변에 공동주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 근린생활시설(상가, 마트 등)은 기본적으로 갖추어져 있을 것으로 보이나, 대규모 상권 형성은 어려워 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 현황과 공부의 차이

공부상 지하1층이지만, 현황 1층(경사면 이용)이라는 점은 장점이 될 수도 있으나, 추후 매매나 대출 시 공부상의 표기로 인해 불리하게 작용할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 건축법상 위반 사항이 없는지 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 미확인 임차인

임대관계 미상으로 명도 리스크가 존재합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 발생할 수 있습니다.

7.3. 지역적 제한

자연녹지지역 내에 위치하고 있어 토지 이용 및 개발에 있어 일반 주거지역 대비 제한이 많다는 점을 인지해야 합니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 건은 양주덕현초등학교 근거리에 위치한 비교적 신축(2015년 사용승인) 다세대주택 물건입니다.

감정가 1억 2천 5백만원 수준으로 투자 초기 비용이 비교적 낮으며, 전용면적 대비 실사용 면적(발코니 확장 포함 평가)을 고려하면 주거 가치는 양호한 편입니다.

다만, **공부상 지하1층 현황 1층**이라는 특이점을 기회 요인(채광/통풍 개선)으로 활용하면서도, 잠재적 법률적 리스크(위반 건축물 여부)는 반드시 입찰 전에 확인해야 하는 숙제를 안고 있습니다.

8.2. 투자 포인트

1) 낮은 투자 비용: 감정가 대비 적절한 시점에 낙찰받을 경우, 소액으로 진입 가능한 주거용 부동산입니다.

2) 실사용 면적: 발코니 확장 부분이 평가에 포함되어 있어 실제 이용 면적이 넓습니다.

3) 공부상 지하, 현황 1층: 경사 지형을 이용한 실질적인 1층 효과로 지하층 특유의 단점(습기, 일조량)을 일부 해소할 수 있는 메리트가 있습니다.

4) 주거 선호 지역: 초등학교 근접한 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 또는 실수요 매매 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

*주의: 본 보고서는 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 투자를 위한 참고 자료로만 활용해야 합니다. 최종 입찰 결정은 반드시 현장 조사 및 관련 서류(매각물건명세서, 등기부등본 등)를 통한 전문가의 심층적인 권리 분석 후 진행해야 합니다.*

법원 정보

의정부지방법원 경매7계