나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7516 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7516 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경7516 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29, 제5층 제501호 (화곡동, 에코하우스) | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 194,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7516 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7516 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

토지 지분율: 1366

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물 지분율: 1947

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 이유나의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변으로는 화원중학교가 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주거 지역으로 다세대주택이 밀집해 있으며, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 도보 약 15분 거리에는 지하철 5호선 화곡역과 2호선, 5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근 도로 상황으로는 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 이유나의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임대차보증금 관련 채무는 없으나, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 복잡한 권리관계가 발생할 수 있음을 시사합니다. 매수인은 해당 조건을 면밀히 검토하고 이행 여부를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

화곡역 주변 상권은 강서구의 핵심 상권 중 하나로, 풍부한 배후세대를 기반으로 하고 있습니다. 특히 고밀도 주택가 지역에 위치하여 주부, 학생, 20대 여성, 30~40대 직장인 등 다양한 연령층의 유동인구가 특징입니다.

상권은 크게 강서구청 방면의 대로변 상권과 그 이면의 먹자골목 상권으로 나눌 수 있으며, 주점, 선술집, 음식점, 노래방, 바 등 다양한 업종이 밀집해 있습니다.

다만, 본건 소재지는 화원중학교 인근 주택가에 위치하여 직접적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있을 수 있습니다. 따라서 주변 상권의 활성화 정도와 해당 물건지의 직접적인 수혜 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 사용승인일이 2021년 2월 22일로 비교적 신축에 가까운 다세대주택입니다.

주변에 화원중학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 강서구 내에서 비교적 학군이 우수하다는 평가도 있습니다. 지하철 5호선 화곡역과 2호선/5호선 까치산역을 도보 약 15분 거리에서 이용 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 개별난방(도시가스), 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인의 임대차보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 조건이 정상적으로 이행되지 않을 경우 추가적인 법적 분쟁이나 보증금 반환 책임이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 전후 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

건축물대장상 '다세대주택'으로 되어 있으나, 실제 이용 현황이나 불법 건축물 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 다만, 임차권 관련 주의사항이 매수인의 인수 부담 가능성을 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 화곡역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 일부 누릴 수 있으나, 직접적인 상업 지역과의 거리를 감안해야 합니다. 교육 환경 및 주거지로서의 기본적인 조건은 갖추고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

임차인의 보증금 관련 조건 이행 여부를 확인하여 인수 부담을 최소화할 수 있다면, 투자 가치가 있습니다.

화곡역 역세권 인근 지역으로서, 지속적인 개발 가능성과 유동인구 증가에 따른 상권 활성화 기대가 가능합니다.

토지 지분율 및 건물 면적 대비 감정가격을 고려하여 적정 수준의 낙찰가를 산출하는 것이 중요합니다.

임대 관계 미상으로, 잔금 납부 후 임대를 놓을 경우 공실 위험 및 임대료 수준을 사전에 파악해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 이행 여부 및 절차를 사전에 꼼꼼히 확인하여 권리 관계를 명확히 하는 것이 투자 성공의 핵심입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호구역으로 지정되어 있어 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계