나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6230 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-100 비에스하우징2 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6230 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-100 비에스하우징2 제6층 제601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경6230
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로19가길 38-1, 제6층 제601호 (화곡동, 비에스하우징2)
• 감정가: 188,000,000원
• 최저가: 188,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매14계 2025타경6230 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로19가길 38-1, 제6층 제601호 (화곡동, 비에스하우징2) | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 188,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경6230 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6230 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-100 비에스하우징2 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 188,000,000 원

토지면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

건물면적: 17.60㎡ (약 5.32평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 한OO

건물 사용승인일: 2018년 7월 3일

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 ""버들어린이공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하고 있습니다.

1.3. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 중 제6층 제601호입니다.

외벽은 벽돌타일 마감이며, 창호는 PVC새시로 마감되었습니다.

내부구조는 건축물현황도면상 거실겸주방, 방, 욕실, 발코니로 이용 중입니다.

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 이용 현황

토지는 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로는 폭 약 6m, 동측으로는 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 포함됩니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 공부와의 차이

현황 내부구조는 무단증축 등으로 인해 건축물현황도면상 내부구조와 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 이 부분을 반드시 참고하시기 바랍니다.

1.8. 기타 참고사항

임대 내역은 현재 파악되지 않아 상세한 내용은 확인이 필요합니다.

1.9. 입지조건

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하여 ""버들어린이공원""이 인근에 있어 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

주위가 단독 및 공동주택으로 형성된 주거 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

김포공항 인근에 위치하여 공항 관련 규제가 적용되지만, 이는 지역 특성을 반영하는 부분입니다.

1.10. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 황OO이며, 채권자는 한OO입니다.

일반적으로 강제경매 물건은 낙찰 후 모든 권리가 소멸되지만, 등기부등본 상의 모든 권리 내역을 면밀히 검토하여 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 관계의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.11. 상권분석

화곡동 일대는 오래된 주거 지역으로 배후 수요가 꾸준히 형성되어 있습니다.

인근에 기본적인 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 지구와의 거리는 다소 있습니다.

주변 시세 및 임대 수요 조사를 통해 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.12. 생활정보

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 있어 일상생활에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

어린이공원이 가까워 가족 단위 거주자에게 장점이 될 수 있습니다.

1.13. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부와의 차이로 인한 무단증축 가능성입니다. 이는 원상복구 명령이나 이행강제금 부과로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 군사시설 보호구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

임대 내역이 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

공항 인근 지역의 특성상 소음 등의 영향이 있을 수 있으며, 이는 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.14. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인)인 소형 도시형생활주택입니다.

감정가는 1억 8,800만 원이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

무단증축 가능성, 복합적인 토지이용계획상의 제한, 임대 내역 미상 등 명확히 확인해야 할 리스크 요소가 존재합니다.

투자 시에는 이러한 잠재적 위험을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

1.15. 투자 포인트

서울 내 소형 주택으로, 실수요자(1인 가구, 신혼부부 등)에게 적합할 수 있습니다.

적정 낙찰가 산정을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보를 기대할 수 있습니다.

건축물 현황과 공부상 차이를 어떻게 해결하느냐에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획 및 교통망 개선 등에 대한 정보를 면밀히 파악하여 미래 가치를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계