나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6230 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-100 비에스하우징2 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 ""버들어린이공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 중 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2018-7-3)

외벽: 벽돌타일 마감 등
창호: PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(건축물현황도면상 거실겸주방, 방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6m 및 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

현황 내부구조는 무단증축에 따라 건축물현황도면상 내부구조와 상이할 수 있는 바 경매진행시, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6230 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-100 비에스하우징2 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 188,000,000원

토지면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

건물면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

건축물 사용승인일: 2018년 7월 3일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""버들어린이공원"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

남측으로 폭 약 6m, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

임차인: 한

보증금: 195,000,000원

전입일자: 2018년 10월 25일

확정일자: 2018년 10월 25일

대항력: 있음

상기 임차인의 보증금 195,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 7일자 주택도시보증공사의 가압류이나, 임차인의 주택임차권(2018년 10월 25일자)은 이에 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

집합건물 등기부 요약 상, 강제경매 채권자는 임차인 한정우이며, 이는 임차인의 보증금 반환 청구에 의한 경매 절차일 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 어린이공원 및 다수의 공동주택이 소재하고 있어 주거 상권의 성격을 띱니다.

최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(19.98㎡)의 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다.

해당 거래를 기준으로 평당 가격은 약 3,576,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 188,000,000원이며, 전용면적 17.60㎡ (약 5.32평)를 고려할 때 평당 약 3,533,834원 수준으로, 최근 거래 사례와 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.

다만, 일부 거래 사례(2026년 7월, 150,000,000원, 37.44㎡ 및 160,000,000원, 37.56㎡)는 건축 연도가 오래되었거나 면적이 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 7층 중 제6층 제601호입니다.

내부 구조는 건축물현황도상 거실겸주방, 방, 욕실, 발코니로 구성되어 있습니다.

전기, 승강기, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차보증금 195,000,000원 전액이 낙찰자가 인수해야 할 금액이 될 수 있으며, 이는 본건의 감정가(188,000,000원)를 초과합니다.

집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 이는 재산상의 손실로 이어질 수 있습니다.

내부 구조가 건축물현황도면과 상이할 수 있다는 점은 위반건축물 등재와 연관될 수 있으며, 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 도심 내 주거 공간으로서의 가치는 있으나, 인수해야 하는 높은 금액의 임차보증금과 위반건축물 등재라는 중대한 하자 요인이 존재합니다.

특히, 임차인의 보증금(195,000,000원)이 감정가(188,000,000원)보다 높아, 낙찰자는 최소한의 금액을 추가로 부담해야 하는 상황입니다.

위반건축물 관련 불확실성과 잠재적 비용 발생 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 기본적인 주거 상품의 가치는 있습니다.

역세권은 아니지만, 대중교통 이용이 가능한 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원입니다.

최근 유사 면적(19.98㎡)의 실거래가(216,000,000원)를 고려할 때, 시장 가치는 약 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 위반건축물 등재로 인한 리스크를 감안하여, 감정가 및 시세 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정합니다.

인수되는 임차보증금 195,000,000원은 입찰가 산정 시 제외하되, 해당 금액을 인수해야 함을 감안하여 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.