나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9495 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 신강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔
, 아파트, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역 및 노선버스 정류장이 소재
함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 대체로 장방형 평지로 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북, 서, 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 925-15 :
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)
(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},
수평표면구역(수평표면){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군
사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

화곡동 925-16 :
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공
항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권
역{수도권정비계획법}, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

화곡동 925-28,925-29 :
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)
(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},
수평표면구역(수평표면){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군
사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외
부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바
랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9495 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제9층 제901호

용도: 오피스텔

토지 면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

건물 면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 234,000,000원

1.2. 건물 상세

건물명: 리치아파트 105동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2021년 04월 21일

총 층수: 지하 1층, 지상 13층

본건 위치: 9층 제901호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 신강초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 오피스텔, 아파트, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2025년 4월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다. 이 권리보다 선순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 순위의 이성호 씨 명의 주택임차권(2021년 6월 24일 전입, 2021년 6월 11일 확정, 2023년 7월 28일 등기)은 매수인에게 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금은 235,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 235,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 부담하게 됩니다.

4. 상권분석

까치산역을 중심으로 형성된 역세권 오피스텔 밀집 지역입니다. 주거지, 관공서, 학교 등 다양한 시설이 인접한 복합상권으로 배후수요가 풍부한 편입니다. 20~40대 젊은층을 중심으로 소비층이 형성되어 있으며, 주변 재개발 및 마곡지구 개발의 영향으로 상권 성장이 기대됩니다.

5. 생활정보

단지 인근에 신강초등학교가 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 235,000,000원의 임차인 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 전체 매수 비용에 직접적으로 포함되는 금액입니다.

* 공항 관련 규제: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항)에 해당하여 항공기 운항과 관련된 고도 제한 및 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 내부 구조 확인 필요: 감정평가서상 내부 구조가 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 직접 재확인해야 합니다.

* 최근 기사('땅집고', 2025년 9월 29일)에 따르면, 유사한 조건의 물건(까치산역세권 오피스텔)의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각조건으로 인해 매수인이 추가 인수할 보증금이 없다는 내용이 있었습니다. 그러나 본건의 경우 '물건명세서 참고사항'에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 함을 명시하고 있으므로, 이에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 까치산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 감정가(234,000,000원)와 임차인 보증금(235,000,000원)이 유사하거나 보증금이 더 높아, 경매 절차만으로는 임차인 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있습니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 임차인 보증금 인수 금액을 더한 금액이 될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 까치산역 역세권에 위치하며 준공 연차가 최신(2021년)으로 건물 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 인수 조건 활용: 임차인 보증금 인수 부담이 크지만, 이를 고려한 합리적인 낙찰가를 책정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (다만, 총 매수 비용을 신중하게 계산해야 합니다.)

* 안정적인 임대 수요: 화곡동 및 인근 지역의 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금(또는 배당받지 못한 잔액)을 더한 금액이 됩니다.

최근 유사한 물건의 경매 사례를 보면, 감정가 대비 낮은 금액으로 유찰된 후 낙찰되는 경우가 있으나, 본건은 임차인 보증금 인수액이 감정가와 비슷하거나 더 높아 신중한 접근이 필요합니다.

본건의 실제 시장 가치를 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 가정했을 때 (이는 가상의 시세이며, 실제 시세 조사가 필요합니다), 인수되는 보증금 235,000,000원을 고려하면 입찰 가능한 금액이 매우 제한적일 수 있습니다.

총 매수 비용 = 낙찰가 + (임차인 보증금 - 배당액)

만약 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다고 가정하면, 총 매수 비용은 낙찰가 + 235,000,000원이 됩니다. 따라서 희망하는 총 매수 비용을 먼저 산정한 후, 이를 기준으로 낙찰가를 역산해야 합니다.

예상 입찰가는 보수적으로 접근하여, 감정가(234,000,000원)의 약 90% 수준인 210,000,000원 ~ 220,000,000원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 임차인 보증금 인수 금액이 추가되므로, 실제 총 매수 비용은 445,000,000원 ~ 455,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 입찰 희망자의 투자 성향 및 자금 계획, 그리고 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.