나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5930 [1] 서울특별시 양천구 신월동 195-44 위즈파크빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5930 [1] 서울특별시 양천구 신월동 195-44 위즈파크빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경5930 | 소재지: 서울특별시 양천구 남부순환로60길 20-3, 제3층 제301호 (신월동, 위즈파크빌) | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5930 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 195-44 위즈파크빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 300,000,000원

토지면적: 22.29㎡ (약 6.74평)

토지 지분율: 2229

건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 2798

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택(도시형생활주택), 코아루 아파트단지 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다. 교육 시설이 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 교통 상황

차량의 출입은 원활하게 가능합니다. 대중교통 이용은 다소 불편한 편으로, 지하철 5호선 까치산역이 동측 원거리에 위치하고 있습니다. 남부순환로 인근의 버스 정류장을 통해 시내버스 이용은 가능합니다.

1.4. 건물 구조 및 상태

본 물건은 2022년 1월 6일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제3층 제301호입니다. 필로티 구조로 1층에 주차장이 마련되어 있습니다. 거실과 방은 발코니 확장형으로 시공되었으며, 외벽은 인조대리석 및 치장벽돌, 내벽은 종이벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 복층유리 마감으로 되어 있습니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니로 구성된 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다.

설비로는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 주차장이 완비되어 있습니다.

1.5. 토지 이용 현황

토지는 2필지가 일단의 사다리형으로 평탄하며, 위즈파크빌이라는 도시형생활주택 건물이 들어서 있습니다. 북측 약 4미터, 남동측 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공항 관련 구역(제3종구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 상대보호구역으로 교육환경 보호에 관한 법률상 확인이 필요합니다.

1.6. 권리 분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 송OO 씨입니다.

현재 임대차 관계가 있는 것으로 탐문되며, 2023년 9월 11일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임2470)에 따라 주택 임차권이 설정되어 있습니다. 임차보증금은 286,000,000원입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하거나 처리해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 상권 분석

본 물건은 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 아파트 단지가 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점, 편의점, 음식점 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 생활 편의를 위한 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 쇼핑이나 문화생활을 위해서는 인근 다른 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.8. 생활 정보

교육 시설로는 신원초등학교와 양서중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 다만, 공항 소음 지역에 속해 있어 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 리스크는 임차권 관련 명도 조건입니다. 매수인은 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각받게 됩니다. 임차인이 이 조건에 동의하지 않을 경우, 명도 과정에서 상당한 지연이 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 수 있습니다.

또한, 법률상 공항 소음 영향권(제3종구역, 수평표면구역, 진입표면구역)에 속해 있어 소음 발생 가능성이 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 매우 양호합니다. 주거지로서의 기본적인 인프라와 교육 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 대중교통 이용의 불편함과 공항 소음 영향 가능성은 고려해야 합니다.

가장 큰 쟁점은 임차권 관련 명도 조건입니다. 임차보증금 2.86억 원 대비 감정가 3억 원으로, 매수인은 임차인과의 원만한 협의 없이는 명도에 어려움을 겪을 수 있으며, 잔액 보증금 포기 조건은 임차인에게 부담이 될 수 있습니다. 따라서 매수인은 임차인과의 협의 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

신축급 소형 주거용 건물이라는 점이 장점입니다. 1~2인 가구 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

만약 임차인과의 협의가 원만하게 이루어지고, 매수인이 제시하는 조건에 임차인이 동의한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

양천구 신월동 지역은 공항 소음 문제 해소와 함께 주거, 교육, 문화 인프라 개선을 통해 재도약을 추진하고 있어 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계