나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71934 [1] 경기도 연천군 군남면 진상리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1): 본건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재‘연천소방서 군남119안전센터’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
일련번호(2): 본건은 경기도 연천군 미산면 아미리 소재‘백학저수지’북서측 원거리 통제보호구역 내에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 군용지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

일련번호(1): 본건은 맹지 상태입니다.
일련번호(2): 본건까지 비포장 도로를 통하여 차량접근 가능한 상태입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 대체로 부정형의 토지로 묵전 상태입니다.
일련번호(2): 부정형의 토지로 전으로 이용중이나, 일부는 묵전, 도로, 도수로부지 등의 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) 지적 및 현황 접하는 도로가 없는 상태입니다.
일련번호(2) : 지적상 맹지이나, 현황 본건 및 본건 인접지들의 일부로 개설된 비포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 영농여건불리농지
일련번호(2): 자연환경보전지역, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

일련번호(1): 없습니다.
일련번로(2): 본건 일부는 현황 도로부지, 도수로부지 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
2. 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경71934 (1)

소재지

경기도 연천군 군남면 진상리 254-3

용도

전 (논밭)

감정가

16,922,700원

면적

토지 면적: 668.00㎡ (약 202.07평)

토지 지분: 564.0592㎡ (약 170.63평)

매각 대상

토지 일부 지분 매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협)

특이사항

농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항

1. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

2. 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환됩니다.

2. 입지조건

주위 환경

본 건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재 '연천소방서 군남119안전센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 일부 지역은 통제보호구역 내에 위치하며, 농경지, 임야, 군용지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

일련번호(1)은 맹지 상태이며 인접 도로가 없습니다. 일련번호(2)는 비포장 도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.

토지 형태 및 이용상태

일련번호(1)은 대체로 부정형 토지로 묵전(경작되지 않는 밭) 상태입니다. 일련번호(2)는 부정형 토지로 전으로 이용 중이나, 일부는 묵전, 도로, 도수로 부지 상태로 확인됩니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 지적 및 현황상 접하는 도로가 없습니다. 일련번호(2)는 지적상 맹지이나, 현황 본건 및 본건 인접지들의 일부로 개설된 비포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 영농여건불리농지.

* 일련번호(2): 자연환경보전지역, 통제보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법).

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 보호구역은 군사작전상 필요에 따라 지정되며, 해당 구역 내에서는 건축물의 신축·증축 등이 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

서울지방법원 2000카단528 (2000-05-29 접수, 채권자: 백두현, 권리종류: 가압류)

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑8, 갑10, 갑12, 갑14 등)는 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 효력에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

등기부채권 총액

350,685,013원 (등기사항 총 합계)

주요 내용

* 본 건은 토지 일부 지분 매각입니다.

* 공유자의 우선매수 신고가 가능합니다.

* 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰자 지위 상실 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다. 농지취득자격증명은 영농계획서 등을 제출하여 발급받아야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 연천군 군남면의 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 연천소방서 군남119안전센터가 있으나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 일부 지역은 통제보호구역으로 지정되어 있어 군사시설 보호법의 규제를 받습니다. 주변 개발 계획이나 상권 활성화 관련 정보는 현재 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

편의시설

인근 연천소방서 군남119안전센터 외에 대규모 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

교통

본건은 맹지 상태(일련번호 1)로 자체 차량 접근이 매우 어렵습니다. 또한, 일부 지역은 비포장 도로에 접하고 있어 대중교통 이용 및 차량 접근성에 제약이 있습니다.

주변 환경

농경지, 임야, 군용지 등이 혼재되어 있어 자연환경은 상대적으로 양호하나, 도시 지역에 비해 기반 시설은 부족할 수 있습니다. 연천 지역에는 재인폭포, 전곡선사박물관, 태풍전망대 등 안보관광지 및 자연 명소가 있어 관광 수요가 있습니다.

혐오시설

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단하기 어렵습니다. 다만, 군사시설 보호구역 등 특수한 환경임을 감안하여 상세한 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

맹지 및 도로 접근성 제약

일련번호(1)의 경우 맹지 상태로 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

농지 관련 법규

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 및 소유권 이전 불가 등의 심각한 불이익이 발생합니다. 따라서 반드시 농지법상 취득 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

군사시설 보호구역

군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 건축, 개발, 토지 이용 등에 대한 군 당국의 허가 및 제한을 받을 수 있습니다.

지분 매각의 불확실성

토지 지분 매각이므로, 다른 공유자와의 협의 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 공유자의 우선매수 신고 또한 낙찰 기회에 영향을 줄 수 있습니다.

소멸되지 않는 권리

등기부 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 실제 해당 권리의 존재 여부, 범위, 내용 등을 면밀히 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 추가적인 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 군남면 소재 토지의 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 16,922,700원입니다. 농지라는 특성과 맹지, 군사보호구역 편입 등 입지적 제약이 다수 존재하며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 까다로운 물건입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 늦은 권리들은 소멸되나, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

지분 매각의 특성상 다른 공유자와의 관계, 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 고려해야 하며, 농지법상 취득 요건 충족 여부가 가장 중요한 투자 판단 기준이 될 것입니다. 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 지분 매각으로 인한 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성 (단, 공유자 우선매수권 행사 시 제외)

* 향후 지역 개발, 군사 보호 구역 해제 등 변수에 따른 장기적인 가치 상승 기대 (매우 장기적 관점)

* 농지 관련 법규에 대한 이해도가 높고, 해당 지역에서 농업을 계획하고 있는 경우에 한해 고려 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 16,922,700원

본 물건은 토지 일부 지분 매각, 맹지, 군사시설 보호구역 편입, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 투자 제약 요소를 가지고 있습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 3억 5천만 원 이상으로 높아 본 경매 자체는 채권자들의 강제 경매로 진행되었으나, 낙찰 후 토지 이용의 제한이 매우 크다는 점을 감안해야 합니다.

'인수 보증금' 항목이 0원으로 기재되어 있어, 해당 금액을 제외하여 입찰가를 산정할 필요는 없습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 여부, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 공유자와의 관계 등 불확실성이 많으므로, 투자 위험을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 11,845,890원 ~ 13,538,160원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.