나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71934 [1] 경기도 연천군 군남면 진상리 254-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71934 [1] 경기도 연천군 군남면 진상리 254-3 전 경매

• 사건번호: 2025타경71934
• 주소: 경기도 연천군 군남면 진상리 254-3
• 용도: 전

의정부지방법원 경매5계 2025타경71934 | 소재지: 경기도 연천군 군남면 진상리 254-3 | 감정가: 16,922,700원 | 최저가: 8,292,000원 | 용도: 전

2. 농지취득자격증명서 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

* * 입지조건

본 물건은 경기도 연천군 일대에 위치하며, 감정평가서상 두 개의 일련번호로 구분되어 각기 다른 환경을 지니고 있습니다.

일련번호 (1)은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재 ‘연천소방서 군남119안전센터’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다. 해당 토지는 지적 및 현황상 접하는 도로가 없어 맹지 상태이며, 대체로 부정형의 토지로 묵전(밭을 갈지 않고 묵혀 둔 땅) 상태입니다. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역, 행정위임9m), 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

일련번호 (2)는 경기도 연천군 미산면 아미리 소재 ‘백학저수지’ 북서측 원거리, 통제보호구역 내에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 군용지 등이 혼재하는 지역입니다. 해당 토지는 비포장 도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 지적상 맹지이나 현황 인접 토지와 함께 개설된 비포장 도로에 접하고 있습니다. 토지는 전으로 이용 중이나 일부는 묵전, 도로, 도수로 부지 등으로 이용되고 있습니다. 자연환경보전지역 및 통제보호구역으로 지정되어 있습니다.

연천군 일대는 군사시설 보호구역 비율이 매우 높아 토지 이용에 제약이 많으며, 전반적으로 농경지와 임야가 주를 이루는 전원 지역의 특성을 보입니다. 또한, 군남면 진상리 인근 지역은 임진교를 기준으로 수위 변동이 관찰되는 지역으로, 홍수 위험 가능성을 고려해야 할 수 있습니다.

* * 권리분석

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 농업협동조합으로 추정됩니다. [cite:unknown]

매각 대상은 토지의 일부 지분입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 공유자 우선매수신고 가능성입니다. 공유자는 법에 따라 경매에서 다른 매수신고인이 있는 경우 그 신고액으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 본건 지분의 낙찰 가능성을 낮추거나, 공유자가 낙찰받게 될 경우 절차가 종료될 수 있음을 의미합니다. [cite:provided]

또한, 본 건은 농지이므로 매수인은 반드시 관할 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 보증금이 반환되지 않으므로, 경매 참여 전 반드시 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* * 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 대부분 농경지와 임야, 군사시설로 둘러싸인 전형적인 농촌 및 개발 제한 지역입니다. 따라서 전통적인 의미의 상업 활동이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 인근에 연천소방서 군남119안전센터가 있어 기초적인 공공 서비스 접근성은 확보되어 있으나, 주변에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다.

* * 생활정보

군남면 일대에는 연천소방서 군남119안전센터가 위치하여 비상시 소방 및 구급 서비스 이용이 가능합니다. 백학저수지가 인근에 언급되나, 직접적인 생활 편의 시설이나 주거 환경에 대한 정보는 제한적입니다. 군사보호구역 및 자연환경보전지역 지정으로 인해 개발이 엄격히 제한되고 있어, 도시 지역과 같은 편리한 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다. 농업 활동을 위한 기본적인 환경은 갖추고 있으나, 그 외의 생활 편의는 다소 불편할 수 있습니다.

* * 잠재적 리스크

1. 맹지 및 도로 접근성 문제: 일련번호 (1) 토지는 지적 및 현황상 맹지로, 건축 또는 실질적인 농지 이용에 심각한 제약이 따를 수 있습니다. [cite:provided]

2. 군사시설 보호구역 및 통제보호구역: 연천군 지역은 면적의 상당 부분이 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 광범위한 제한이 따릅니다. 특히 통제보호구역은 민간인 출입이 엄격히 통제됩니다.

3. 농지취득자격증명 미비: 농지 취득 시 필수적으로 요구되는 자격증명을 취득하지 못할 경우, 입찰 보증금을 반환받지 못하는 중대한 위험이 있습니다. [cite:provided]

4. 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 경매 물건을 다른 사람이 낙찰받지 못할 가능성이 높습니다.

5. 영농여건불리농지 및 자연환경보전지역: 일련번호 (1)은 영농여건불리농지, 일련번호 (2)는 자연환경보전지역으로 지정되어 있어, 농지로서의 활용도나 개발 가능성에 추가적인 제약이 따릅니다. [cite:provided]

6. 홍수 위험: 군남면 진상리 일대는 과거 임진교 지역의 홍수 관련 정보가 있어, 하천 범람의 위험성을 고려해야 합니다.

* * 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군의 농경지 일부 지분으로, 맹지(일련번호 1) 및 군사시설 보호구역(통제보호구역, 제한보호구역) 내에 위치(일련번호 2)한다는 점에서 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 특히, 지적 및 현황상 맹지인 점은 활용 가치를 크게 저하시키는 요인입니다. 또한, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공유자의 우선매수신고 가능성은 낙찰 가능성을 복잡하게 만듭니다. 연천군 전체 면적의 상당 부분이 군사보호구역에 해당한다는 점은 본 물건의 잠재적 가치 상승을 제한하는 주요 요인으로 작용합니다.

* * 투자 포인트

본 물건에 대한 투자 매력은 매우 제한적이라고 판단됩니다.

1. 기존 공유자 또는 인근 농민: 만약 본 물건이 인근 토지와 합쳐져야 하거나, 해당 지역에서 농업에 종사하는 기존 공유자 또는 인근 농민이 지분을 취득하려는 목적이라면 고려해 볼 수 있습니다.

2. 극히 제한적인 투기적 가치: 군사보호구역 규제 완화 등 미래의 불확실한 개발 가능성을 보고 장기적인 관점에서 접근할 수는 있으나, 현재로서는 이를 뒷받침할 구체적인 계획이나 전망이 부족합니다.

3. 명확한 용도 제한: 맹지, 통제보호구역, 자연환경보전지역, 영농여건불리농지 등의 지정은 사실상 건축이나 개발을 통한 시세 차익을 기대하기 어렵게 만듭니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 상당한 권리 및 이용상의 제약을 가지고 있으며, 투자 목적으로 접근하기에는 위험 부담이 크고 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다. 투자 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 맹지 상태 및 주변 환경을 직접 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 공유자 우선매수신고 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계