나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9360 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-14 신월리버스타운 제103동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9360 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-14 신월리버스타운 제103동 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9360
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 148-14 신월리버스타운 제103동 제2층 제202호
• 감정가: 215,000,000원
• 최저가: 172,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9360 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 148-14 신월리버스타운 제103동 제2층 제202호 | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 172,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9360 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 148-14 신월리버스타운 제103동 제2층 제202호입니다.

감정가는 215,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다.

본 경매는 부동산강제경매 사건입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적은 14.62제곱미터(약 4.42평)이며, 건물 전용면적은 28.95제곱미터(약 8.76평)입니다.

본 물건은 2017년 9월 21일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 2층에 위치합니다.

외벽은 벽돌붙임 및 석재붙임 마감 등으로 이루어졌으며, 내부에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재한 서울금융고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 2필지 일단으로 인접 토지와 등고평탄한 가장형이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채무 및 경매 형태

소유자와 채무자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 구분은 채권자가 강제집행을 신청한 부동산강제경매입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (리스크 해소 조건)

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

이 조건은 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계할 부담(대항력)이 해소되므로, 낙찰자의 명도 리스크와 비용을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

다만, 임대관계에 대한 기타 참고사항은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 및 이용 상태

주거 지역이면서 근린생활시설이 혼재된 준주거지역에 위치하여, 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 상권입니다.

토지이용계획상 준주거지역으로 지정되어 있어 주거와 상업 시설이 공존하며, 지역 내 수요를 기반으로 하는 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 편의 시설

주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

건물 내부적으로 승강기가 설치되어 있어 이용이 편리하며, 2017년 사용승인된 비교적 신축급 건물이라 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

토지 이용계획상 복잡한 제한(공항시설법, 교육환경 보호법 등)은 주변의 생활환경에 영향을 미칠 수 있으나, 현재까지 주거용으로 이용하는 데는 문제가 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공법상 제한 및 규제

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심)에 속하며, 가축사육제한구역입니다.

특히, 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종 구역(다지구), 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 복잡하고 다층적인 공법상 규제를 받고 있습니다.

이러한 규제들은 향후 재건축 또는 증축 등의 개발 행위에 제약이 될 수 있으며, 공항과 관련한 소음 등의 환경적 요소를 확인해야 합니다.

6.2. 혐오 시설 여부

인근에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있습니다.

과거에는 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영되고 있으며, 시설 영향권 내 주민들에게 난방비 및 관리비 지원, 편익시설 이용료 할인 등의 혜택이 제공되고 있습니다.

서울시 관계자의 평가에 따르면 시민 인식이 개선되어 아파트 전세가나 일부 매매가는 주변과 별 차이가 없거나 오히려 높은 지역도 있다고 합니다.

따라서, 과거와 같은 직접적인 혐오 시설 리스크는 완화된 것으로 판단되나, 입찰자는 시설의 정확한 위치와 본건과의 거리를 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 서울금융고등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

감정가는 2억 1천 5백만원이며, 가장 큰 투자 메리트는 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

이는 통상적인 경매 물건의 권리 분석에서 가장 까다로운 임차인 관련 리스크를 원천적으로 제거해주는 매우 유리한 조건입니다.

다만, 토지 이용계획상의 복잡한 제한들(공항 관련 규제 등)과 인근 자원회수시설의 존재는 장기적인 관점에서 개발 잠재력 및 환경적 리스크로 작용할 수 있어 입찰 전 심도 있는 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 권리 분석

임차인의 대항력 포기 조건이 걸려 있어, 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 권리적 리스크가 해소됩니다.

이로 인해 명도(퇴거) 절차가 간소화될 가능성이 매우 높으며, 초보 경매 투자자에게도 안정적인 물건으로 추천할 수 있습니다.

8.2. 준수한 건물 상태 및 입지

2017년식으로 건물 노후도가 낮고, 승강기 등 기본 설비가 잘 갖춰져 있어 즉시 입주 또는 임대 수익 창출에 용이합니다.

8.3. 준주거지역 활용 가능성

준주거지역에 위치하여 주거 환경과 더불어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요층 확보에 유리합니다.

8.4. 면적 대비 가격 경쟁력

전용면적 28.95제곱미터(약 8.76평)로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기이며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계