나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경689 [1] 경기도 양주시 남면 한산리 437-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상토지는 경기도 양주시 남면 한산리 소재 ""남면초등학교 양덕분교장"" 서측
인근에 위치하며, 주위는 소규모 중소 공장, 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상토지까지 차량 출입 가능하며, 인근 간선도로에 일반 노선버스 정류장이
소재하여 대중교통 상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

① 기호(1)토지(한산리 437-4)

완경사지대에 소재하는 부정형의 토지로 평탄하며 '공장부지'로 사용되었으나 남측 일
부는 현재 폐차 적치장으로 이용 중에 있음.

※ 기호(1)토지 남측 일부는 공장부지인 북측 부분보다 약 2m 이상 높게 조성되어 있음.

② 기호(3)토지(한산리 437-17)

대체로 사다리형의 평탄한 토지로 지목은 ""임야""이나 현황 ""잡종지"" 상태이며, 현재 폐
차 적치장으로 이용 중임.

인접 도로상태

감정평가 대상토지의 동측 부분은 대로에 접하여 있으나, 옹벽, 석축 등으로 현재 출입
이 불가능한 상태이며, 서측에 접하여 있는 약 5m 이상의 포장도로를 통하여 출입이 가
능함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1)토지(한산리 437-4)

계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형, 남면19), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사
육제한구역(모든 축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 배출시설설치제한
지역(민원해결과에 문의바랍니다){물환경보전법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}.

② 기호(3)토지(한산리 437-17)

계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형, 남면19), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사
육제한구역(모든 축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 배출시설설치제한
지역(민원해결과에 문의바랍니다){물환경보전법}, 준보전산지{산지관리법}, 성장관리권
역{수도권정비계획법}.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호(3)토지(한산리 437-17)는 공부상 지목이 ""임야""이나 현황 ""잡종지"" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 조립식패널지붕 1층 공장(층고 : 7.43m)으로
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상건물은 ""공장""으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

물건 사건번호는 의정부지방법원 2025타경689 (1)입니다.

소재지는 경기도 양주시 남면 한산리 437-4번지이며, 새주소는 경기도 양주시 삼육사로327번길 20입니다.

본 건물의 용도는 공장입니다.

감정가는 2,865,650,240원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 아이에이제십사차유동화전문입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 주의사항으로는 일괄매각이 있습니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 5148.00㎡ (약 1557.35평)이며, 토지 지분 역시 5148㎡입니다. 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 494.31㎡ (약 149.47평)이며, 건물 지분도 494.31㎡입니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

1.4. 특이 사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

감정평가 대상 토지는 경기도 양주시 남면 한산리 소재 "남면초등학교 양덕분교장" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 중소 공장, 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1) 토지(한산리 437-4)는 완경사 지대에 소재하는 부정형의 토지로 평탄하며 '공장부지'로 사용되었으나, 현재 남측 일부가 폐차 적치장으로 이용되고 있습니다. 남측 일부는 공장부지인 북측 부분보다 약 2m 이상 높게 조성되어 있습니다.

기호(3) 토지(한산리 437-17)는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로, 지목은 "임야"이나 현황은 "잡종지" 상태이며, 현재 폐차 적치장으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

토지의 동측 부분은 대로에 접해 있으나, 옹벽 및 석축으로 인해 현재 출입이 불가능한 상태입니다. 서측에 접하여 있는 약 5m 이상의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

기호(1) 토지(한산리 437-4)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형, 남면19), 대로3류(폭 25m~30m)에 접합, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

기호(3) 토지(한산리 437-17)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형, 남면19), 대로3류(폭 25m~30m)에 접합, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: - )

3.2. 말소 기준 권리

하나은행의 근저당권(접수일자: 2022-03-23, 채권액: 2,520,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 3,331,027,356원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사엔터그린바이오

* 보증금: 0원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으므로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 양주시 남면 지역은 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 생산 및 관리 지역의 특성을 가지고 있습니다. 공업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 산업 활동과 관련된 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 "남면초등학교 양덕분교장"이 위치해 있으며, 간선도로 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다. 상업 및 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 차이

기호(3) 토지(한산리 437-17)는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "잡종지" 상태로 이용되고 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지(기호3) 등의 토지이용계획 및 제한을 받고 있어, 향후 토지 활용 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 현황 이용 (폐차 적치장)

토지 일부(기호1, 기호3)가 현재 폐차 적치장으로 이용되고 있어, 해당 부분의 정비 또는 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 도로 접근성 제약 (동측)

동측 대로변으로의 접근이 옹벽 등으로 인해 불가능하여, 주로 서측 도로에 의존해야 하는 점은 물류 이동 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 지형적 특성

기호(1) 토지의 남측 일부가 북측 부분보다 약 2m 이상 높게 2단으로 조성되어 있어, 토지 활용 시 설계 및 공사 비용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.6. 혐오시설

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 폐차 적치장으로 이용 중인 부분은 환경적인 측면에서 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 건은 경기도 양주시 남면 한산리에 위치한 약 1,557평 규모의 공장 부지와 약 149평 규모의 공장 건물입니다. 감정가는 약 28.6억 원이며, 토지 일부가 폐차 적치장으로 사용되고 있고 지목과 현황이 상이한 점이 있습니다.

7.2. 시장 가능성

계획관리지역 및 공업형 성장관리구역이라는 점, 그리고 일괄매각 대상이라는 점은 공장 부지로서의 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 현황 이용 상태를 고려한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 용도

공장 용도로 활용 가능한 계획관리지역 내 토지로, 산업 활동을 위한 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 권리 상태

말소기준권리 이하의 다수 권리가 정리될 예정으로, 낙찰자가 복잡한 권리 관계를 인수할 부담은 상대적으로 적습니다.

8.3. 명도 용이성

현 임차인 주식회사엔터그린바이오가 대항력이 없어, 명도에 따른 시간적, 금전적 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 고려사항

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 모든 낙찰가는 인수되는 보증금 없이 산정됩니다.

다만, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건의 현재 가치, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 취득 관련 세금 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.