나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9450 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-80 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9450 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-80 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9450
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 15-34, 제2층 제201호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매10계 2025타경9450 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 15-34, 제2층 제201호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 190,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9450 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9450 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-80 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 298,000,000원

토지면적: 48.38㎡ (약 14.64평)

건물면적: 70.56㎡ (약 21.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 조OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 특히, 본건은 지하철 2호선과 5호선 환승역인 "까치산역"이 인근에 소재하여 더블 역세권의 교통 요지에 해당합니다. 이로 인해 출퇴근 및 지역 간 이동이 매우 용이하며, 지역 내 유동인구가 활발한 편입니다. 까치산역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들을 위한 생활 편의시설 및 다양한 상업 시설을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 내 제2층 제201호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비가 구비되어 있어 생활에 필요한 기본 시설은 갖추고 있습니다. 토지는 정방형의 완경사지에 위치하며 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 본건은 남동측과 북동측으로 각각 노폭 약 4미터와 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 무리가 없습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 건축법상 도로의 일부를 포함하고 있는 점도 참고해야 합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 조OO, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 강제경매 물건의 특성상, 경매 절차를 통해 통상적으로 소멸하는 권리가 많아 인수해야 할 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본, 법원 현황 조사서, 매각물건명세서 등을 면밀히 검토해야 하며, 특히 임차인의 현황과 대항력 유무 등을 세심하게 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 상권분석

까치산역 주변은 2호선과 5호선의 더블 역세권으로, 유동인구가 매우 풍부한 "항아리형 상권"이 형성되어 있습니다. 대로변 이면도로에 위치한 까치산 시장은 현대화 사업을 거쳐 안정적으로 운영되고 있으며, 규모가 크고 다양한 점포가 입점해 있습니다. 특히 여성 소비자를 대상으로 하는 의류, 패션잡화, 미용, 식음료 등 지역밀착형 업종이 성업 중입니다. 또한, 맛집 투어 영상 등에서 소개되는 다양한 음식점들이 있어 식음료 관련 상권도 발달해 있습니다. 전체적으로 주거 지역과 상업 지역이 조화를 이루고 있어 지역 경제 활성도가 양호한 편입니다.

1.7. 생활정보

본건은 "화일초등학교"와 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 2, 5호선 "까치산역"을 이용하면 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 까치산 시장과 다양한 편의시설이 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 쉽게 해결할 수 있습니다. 다만, 일부 지역은 골목이 많고 좁아 차량 통행 시 주의가 필요하며, 도서관 등 특정 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

현재까지 파악된 온라인 정보 및 위성 지도 상으로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 이는 제한적인 정보이며, 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 필수적입니다. 가장 큰 리스크로는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 명도 과정에서 기존 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 소요가 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 건축물의 신축 또는 증축 시 용도 제한 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

서울 강서구 화곡동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 더블 역세권이라는 강력한 교통 이점과 잘 발달된 지역 상권을 바탕으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 화일초등학교 인접 등 교육 환경도 양호하며, 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 다만, 강제경매 물건임에도 불구하고 임대차 관계 확인 및 명도 과정에서의 변수를 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 토지 이용 관련 제한 사항들을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.10. 투자 포인트

- 지하철 2, 5호선 "까치산역" 역세권으로 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

- 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 실수요 또는 투자 수요 확보에 유리합니다.

- 지역 상권이 활성화되어 있어 임대 수익 창출 및 주거 편의성이 높습니다.

- 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 정리가 비교적 용이할 수 있습니다.

- 합리적인 감정가 대비 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계