나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9300 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9300 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제7층 제701호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9300
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제7층 제701호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9300 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제7층 제701호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 203,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9300 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제7층 제701호입니다.

감정가는 254,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상19층 건물 중 7층에 위치하며, 사용승인일은 2020.08.28.로 비교적 신축에 가깝습니다.

전용면적(건물면적)은 22.68㎡ (약 6.86평)이며, 대지권(토지면적)은 3.98㎡ (약 1.20평)입니다.

난방, 급배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장 등 기본적인 설비가 모두 구비되어 있어 이용에 편리합니다.

1.2. 입지 조건 분석

본건은 서울 강서구청 북측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 관공서 등이 밀집한 지역입니다.

교통 상황은 본건 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

특히 공항대로, 화곡로, 올림픽대로 등 주요 간선도로 접근성이 양호하며, 향후 목동선 및 서부광역철도(원종-강서구청-홍대) 계획 등의 교통 호재가 잠재적으로 존재합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 용적률을 높게 적용받을 수 있는 장점이 있으며, 주변 환경은 상업 시설과 업무 시설이 혼재된 도시 중심부의 특징을 보입니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 인한 건축 제한 규제들이 존재하므로, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일합니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 점입니다.

이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로부터 주택임차권을 승계받았음을 의미하며, 통상적으로 이러한 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인에게 인수금액(보증금) 발생이라는 리스크로 작용합니다.

그러나 본건은 매각 조건 자체가 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이므로, 낙찰자는 별도의 인수 금액 없이 소유권을 취득할 가능성이 매우 높습니다.

다만, 입찰 전 해당 조건이 실제 효력을 갖는지, 공사가 대항력을 포기하겠다는 내용의 서류를 제출했는지 등을 반드시 확인해야 합니다.

권리 분석상 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성은 낮으나, 최종적으로 매각 조건 및 배당 관계를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 오피스텔은 강서구청 인근에 위치하여 상권과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

상권 분석: 오피스텔이 위치한 화곡동 및 강서구청 주변은 업무시설과 상업시설이 집중된 지역입니다.

주변에는 NC백화점, 홈플러스, 이마트 등의 대형 쇼핑 시설과 CGV 등의 문화 시설이 가까이에 있어 생활 편의성이 높습니다.

강서구청, 주민센터 등 공공기관도 인접해 있어 업무 관련 종사자나 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통이 편리하고 마곡지구와도 가까워 직주근접 수요가 있는 투자처로 평가됩니다.

생활 정보: 이대서울병원 등 종합병원 및 다수의 병의원, 은행 등 금융기관 이용이 편리합니다.

또한, 수명산, 우장산 등 근린공원 및 산책로가 인근에 있어 도심 속에서도 녹지 공간을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

혐오 시설: 직접적으로 확인된 혐오 시설은 없으나, 일반상업지역 및 구청 인근의 특성상 유흥 시설이나 다소 소란스러운 환경이 형성될 수 있다는 점은 참고해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각이지만, 입찰 전 해당 조건의 이행 여부(대항력 포기 관련 서류 제출 확인)를 최종적으로 확인해야 합니다.

미확인 시 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

물리적 리스크: 오피스텔로 이용 중이며, 2020년 건축물로 비교적 신축이지만, 내부 시설 및 관리 상태를 현장 방문을 통해 확인하는 것이 중요합니다.

기계식 주차장이 구비되어 있어 주차 편의성이 높지만, 주차장 운영 방식 및 수용 능력 등을 확인해야 합니다.

시장 리스크: 소형 오피스텔 시장의 공실률과 임대 수요 변화, 매매가 변동 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

다수의 개발 호재(철도 계획, 도시관리계획 입안 중)가 있으나, 이는 계획이므로 실제 이행 시기 및 실현 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 강서구청 인근 일반상업지역에 위치한 비교적 신축(2020년) 소형 오피스텔로, 우수한 생활 인프라와 직주근접성이 장점입니다.

특히, 권리 분석상 '주택도시보증공사 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행되어, 임차인 관련 리스크가 상당 부분 해소된 상태로 판단됩니다.

감정가가 적정하게 산정되었는지 주변 실거래가 및 임대료 시세를 바탕으로 면밀히 분석하고 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

투자 포인트:

1. 최상급 입지: 강서구청 인근의 풍부한 근린생활시설 및 관공서 접근성, 마곡지구 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임차 수요 확보 가능성이 높습니다.

2. 권리 안정성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 원칙적으로 없습니다. (조건 이행 여부 최종 확인 필수)

3. 신축급 오피스텔: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 1인 가구에 최적화된 소형 평형(전용 6.86평)으로 구성되어 있습니다.

4. 잠재적 가치 상승: 목동선, 서부광역철도 등 향후 교통망 확충 계획과 강서지구중심 지구단위계획 입안 등의 도시 개발 계획이 장기적 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계