나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9359 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9359 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9359
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제402호
• 감정가: 284,000,000원
• 최저가: 227,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9359 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제402호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 227,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9359 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (전용면적 38.25㎡, 약 11.57평)

대지권: 21.86㎡ (약 6.61평)

감정가: 284,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 구조 및 이용 현황

본건은 2018년 1월 15일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제4층 제402호임.

내부 이용상태는 다세대주택이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지는 장방형으로 주거용으로 이용 중이며, 인접 도로상태는 동측 곰달래로15가길에 접하고 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 곰달래사거리 북측 인근에 위치하며, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대 내에 소재함. 주변환경은 전반적으로 보통 수준임.

2.2. 교통 및 생활편의시설

본건이 속한 신성네오빌까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

주변에 편의점, 마트, 병원, 카페, 약국 등의 편의시설이 도보 거리에 모여 있어 생활 편의성이 양호한 것으로 보임. 또한, 까치산역이 도보 약 10분 거리에 위치하고 있어 지하철 이용도 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역은 제2종일반주거지역으로, 주로 주거 기능을 중심으로 하는 지역임.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 진입표면구역 등 공항시설법에 따른 규제와 상대보호구역(교육환경 보호) 및 대공방어협조구역(군사시설 보호) 등의 제한이 설정되어 있어 건축 행위 시 확인이 필요함.

특이하게 토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정)으로 지정되어 있음.

2.4. 혐오시설 유무

주변 실거주 리뷰 및 편의시설 검색 결과, 주거 밀집 지역 특성상 일반적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있으나, 대규모의 기피 또는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 다만, 공항시설법에 따른 제한이 있는 지역 특성상 항공기 소음 등 잠재적 환경 요인을 추가로 확인할 필요가 있음.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 이해관계

본건은 소유자와 채무자가 동일인(문OO)이며, 채권자(주OOOOOOO)의 신청에 의한 부동산강제경매 사건임.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (명도 리스크 분석)

가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 점임.

이는 매각 시, 임차인 또는 임차인의 권리를 승계한 주택도시보증공사가 매수인(낙찰자)에게 임차보증금 반환을 주장하는 대항력 행사를 포기하는 조건으로 경매가 진행된다는 의미임.

따라서 이 조건이 이행된다면, 낙찰자는 임차보증금을 인수해야 하는 법적 부담(명도 리스크)이 크게 해소되어 비교적 깨끗한 상태로 소유권을 확보할 수 있음. 다만, 매각 조건이 실제로 이행되는지 최종적으로 확인해야 함.

3.3. 임대차 관계

임대상황은 미상(未詳)으로 조사되었으나, 위의 '대항력 포기 조건'을 고려할 때, 임차인이 존재할 가능성이 높고 해당 임차권이 법적으로 정리될 것을 전제로 하는 물건임.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 곰달래사거리 인근은 주택 밀집 지역임에도 불구하고 유동인구가 어느 정도 있으며, 사거리를 중심으로 근린생활시설, 소규모 병원, 마트 등이 형성되어 있어 지역 주민의 생활 수요를 충족시키는 전형적인 주거 상권으로 분석됨.

4.2. 생활정보

주거 밀집 지역으로 학교(초/중/고) 접근성, 동네 공원, 복지시설(곰달래문화복지센터 등) 등 기본적인 교육 및 복지 인프라는 잘 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 일상생활의 편의성은 높음.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

1) 공법상 제한: 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 각종 고도 및 구역 제한으로 인해 향후 재건축 또는 증축 등의 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

2) 내부 구조 상이: 감정평가서에 발코니 확장 등으로 인해 실제 내부 구조가 공부(公簿)와 다소 상이할 수 있다는 점이 명시되어 있어, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요함.

3) 주차 환경: 빌라 밀집 지역 특성상 주차 공간이 협소하여 불편할 수 있다는 점을 고려해야 함.

5.2. 종합 의견

본건은 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축급 다세대주택이라는 점이 장점임. 위치는 주택가이나 까치산역 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 편임. 가장 큰 투자 매력은 법적 리스크인 '임차인의 대항력 포기 조건'이 걸려있다는 점으로, 명도와 관련된 부담을 덜고 경매에 참여할 수 있는 기회를 제공함. 공법상 제한(공항 관련 규제)은 해당 지역의 고질적인 문제이므로 투자 시 장기적인 개발 가능성보다는 임대수익 창출에 초점을 맞추는 것이 현실적임.

5.3. 투자 포인트

1) 깨끗한 권리: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 명도 과정에서 대규모 임차보증금 인수 리스크 없이 소유권 확보가 용이함.

2) 신축급 빌라: 2018년식으로 건물 상태가 양호하며, 별도의 큰 수리 없이 즉시 임대수익 창출이 가능함.

3) 안정적인 주거 수요: 제2종일반주거지역 내 까치산역 도보권에 위치하여 1~2인 가구 중심의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계