나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9247 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제7층 제705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층/지하2층 건물 내 제7층 제705호로서,
(사용승인일 : 2019-07-26)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지이며, 오피스텔/아파트/근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9247 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제7층 제705호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층/지하2층 건물 내 제7층 제705호

사용승인일: 2019년 07월 26일

감정가: 284,000,000원

토지면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

건물면적 (전용면적): 33.40㎡ (약 10.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 건물 접근은 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

본건 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매물건의 권리분석 결과, 말소기준권리는 2024년 7월 17일 접수된 롯데카드(주)의 가압류(금액: 8,131,022원)입니다.

이보다 선순위 권리관계는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 강승완: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 2월 7일. 대항력 없음. (이름: 강 )

* 주택도시보증공사(HUG): 보증금 282,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019년 12월 23일, 확정일자 2019년 12월 12일, 배당신고일자 2024년 1월 10일. 대항력 없음. (이름: 황 )

주택임차권(황윤우, 282,000,000원) 및 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(282,000,000원)는 모두 말소 예정입니다.

특별매각조건으로, 채권자는 매수인에게 잔여 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

서울특별시 강서구 화곡동 일대는 신축 건물이 지속적으로 공급되며 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

지역 토지이용계획상 일반상업지역으로 분류되어 있어 다양한 용도의 상업시설 입지가 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: '화곡1동 주민센터'가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

의료 및 교육: 주변 의료시설 및 교육기관에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 생활권 내에서 이용 가능한 수준일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 저항 가능성: 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 협상 과정이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 관련 불확실성: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있으며, 이로 인한 계약 절차상의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

개발 제한: 본건은 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주차 시설: 건물 내 기계식 주차 설비가 있으나, 실제 이용 편의성 및 유지 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

혐오시설: 본 서비스에서는 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변 시설을 직접 검색하여 혐오 시설 여부를 파악하는 기능이 제공되지 않습니다. 따라서 본 보고서에서는 해당 정보가 누락되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 역세권 아파트로서, 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다.

2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 권리관계가 명확하여 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

특히, HUG와 관련된 특별 매각 조건이 명시되어 있어, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크와 HUG 관련 세부 조건 확인은 필수적으로 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통망: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되며, 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

실거주 적합성: 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실거주 목적에 적합합니다.

지역 개발 잠재력: 화곡동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 추진되는 지역으로, 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 인수 보증금 및 채권 총액

* 본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부상 말소기준권리인 롯데카드(주)의 가압류 금액은 8,131,022원입니다.

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 채권액은 282,000,000원이며, 이는 본 경매의 근거가 된 채권입니다.

* 총 채권액은 290,131,022원입니다.

1.8. 2. 입찰가 산정 고려사항

* 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되어, 매수인이 부담해야 할 임대차 보증금은 없습니다.

* 따라서 입찰가는 순수하게 시장 가치, 투자 수익률, 향후 명도 비용 및 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 최신이며, 역세권 입지라는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용과 기간을 충분히 예상하고 입찰가에 반영해야 합니다.

* 화곡동 일대의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

1.8. 3. 최종 입찰가 제안

* 위에서 언급된 고려사항들을 종합적으로 판단했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 신중한 시장 조사를 거쳐 결정되어야 합니다.

* 현재로서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 284,000,000원 대비 80%~100% 범위 내에서 경쟁이 형성될 수 있으나, 명도 리스크를 감안하여 전략적인 접근이 필요합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 현장 상황에 따라 유연하게 대응하는 방안을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.