나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9191 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-51 골든빌 제7층 제701호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9191 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-51 골든빌 제7층 제701호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9191 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-51 골든빌 제7층 제701호 | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 224,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특장점

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9191 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-51 골든빌 제7층 제701호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 280,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 06월 07일 (비교적 신축급 건물)

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 10.59㎡ (약 3.20평)

건물면적: 20.32㎡ (약 6.15평, 전용면적 기준)

1.3. 핵심 투자 포인트

본 물건은 2018년 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 이용이 용이한 입지에 있습니다.

가장 큰 투자 포인트는 선순위 임차권(주택임차권등기)이 존재함에도 불구하고, 임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금(255,000,000원) 위험이 사실상 제거되어 권리관계가 깨끗하게 정리되는 물건이라는 의미입니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지조건

교통상황: 지하철 5호선 '화곡역'이 인근에 소재하며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

주위환경: 화원중학교 북서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물 특징: 철근콘크리트구조의 지하 1층 지상 9층 건물 중 7층이며, 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권: 주변은 주로 다세대주택과 오피스텔이 밀집한 주거지역이나, 인근에 근린생활시설이 소재하고 화곡역 주변 상권을 이용할 수 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통입니다.

도로상태: 북서측 로폭 약 45미터 상당의 도로에 접하고, 북동측 로폭 약 4미터 도로에도 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 인근 지역의 특성상 다세대주택 밀집 지역으로, 현재 검색된 정보 상으로는 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 공항과 관련된 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

2.3. 권리분석

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각입니다.

등기상 권리: 등기사항전부증명서 상에 주택임차권등기(임차보증금 255,000,000원, 2024.02.16.)가 존재합니다.

주의사항 분석: "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 조건이 부여되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수할 위험이 제거되었음을 의미합니다.

2.4. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한: 본건 토지(화곡동 367-51 외 1필지)는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 추가로 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역 등의 규제가 복합적으로 적용되고 있습니다.

이는 향후 재건축, 증축 등 건축 행위에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소이므로, 투자 전 관련 규제사항을 관할 행정기관을 통해 필히 재확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자가이드

3.1. 종합 의견

본 물건은 2018년 신축된 도시형생활주택으로 실거주 및 임대수익 창출에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 메리트는 선순위 주택임차권이 설정되어 있으나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건에 따라 권리적 위험이 해소된 상태라는 점입니다.

따라서, 낙찰자는 명도 리스크와 임차보증금 인수 리스크를 크게 줄일 수 있어 안전하게 접근할 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

첫째, 주거용 부동산에서 가장 까다로운 선순위 임차보증금 인수 위험이 특별매각조건으로 완벽하게 제거되었습니다.

둘째, 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능한 역세권 입지이며, 비교적 신축 건물입니다.

셋째, 소형 평수(전용 6.15평)로 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 지역으로, 비교적 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

넷째, 감정가 대비 시장가격을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 우수한 조건의 소액 투자 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계