나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9140 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1218-1 일진아이윌아파트 제101동 제6층 제601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""신남중학교""남동측 인근에 위치하며, 인근에
공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선
(신정네거리역)이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건으로서,
외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

일진아이윌아파트 제6층 제601호로서,""아파트""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비,
주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, ""공동주택(아파트)""건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건은 서측, 북측, 남측으로 노폭 약 4~6 미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지
및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설
법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공
방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정
비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경9140 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9140 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1218-1 일진아이윌아파트 제101동 제6층 제601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 991,000,000원

* 토지면적: 78.05㎡ (약 23.61평)

* 토지지분: 78.053㎡ (약 23.61평)

* 건물면적 (전용면적): 69.66㎡ (약 21.07평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 재정비촉진지구, 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

* 특수물건정보: 재정비촉진지구, 유동화물건, 재매각

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신남중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근에는 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 아파트 단지까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층부터 지상 11층 건물 중 제6층 제601호에 해당합니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 본건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 토지형상 및 이용: 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 가장형이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접도로: 본건 토지는 서측, 북측, 남측으로 노폭 약 4~6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2004년 3월 2일 국민은행 근저당 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 824,700,000원입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당(에스비아이저축은행, 최형희, 김민식), 가압류(신용보증기금), 압류(양천구, 동작세무서장, 양천세무서장) 및 임의경매개시결정(이에이에스제십일차유동화전문) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 미등기된 권리(예: 지상권)의 존재 여부는 별도의 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 이는 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 그러나 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다.

* 진행 채권자: 본 경매는 이OOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 임의경매 사건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건 인근에는 공동주택 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능한 환경입니다.

* 주거 기능에 집중된 상권이라 볼 수 있으며, 아파트 단지 내부에 위치합니다.

* 주변 시세나 상권의 전반적인 활성화 정도에 대한 상세한 분석은 추가적인 현장 조사 및 시장 데이터 분석을 통해 이루어져야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 신남중학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용 대상입니다. 상세 내용은 강서양천교육청 확인이 필요합니다.

* 교통: 지하철 2호선 신정네거리역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운행 중입니다. 역까지의 정확한 도보 거리는 별도 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 전형적인 아파트 단지로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 기타: 본 건이 속한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 변경 및 개발 사업 추진에 따른 주거 환경 개선이나 가치 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 해당 지역의 도시 개발 계획 진행 여부 및 방향에 따라 물건의 가치가 변동될 수 있습니다.

* 유동화물건: 자산유동화증권(ABS) 등으로 유동화된 자산으로, 경매 절차 진행 과정에서 일반 경매 물건보다 복잡한 특성이 있을 수 있습니다.

* 재매각: 이전 입찰에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 인해 다시 경매에 나온 물건입니다. 물건 자체의 문제 또는 시장 상황에 대한 재평가가 필요할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금으로 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 비율이므로, 입찰 전 자금 계획을 더욱 철저히 수립해야 합니다.

* 토지이용계획상 규제: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 공항소음/보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물/물건: 본 물건에는 제시외 건물이나 물건은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치한 일진아이윌아파트로서, 지하철 2호선 신정네거리역 인근에 자리하고 있습니다. 재정비촉진지구 지정, 유동화물건, 재매각이라는 특징을 가지고 있으며, 특히 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건이 적용되는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 등기부등본 상 권리 관계는 말소기준권리 분석 시 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 실제 권리 관계 및 점유 현황에 대한 최종적인 확인은 필수적으로 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 역세권 아파트로서 실수요자 및 투자자 모두에게 꾸준한 관심을 받을 수 있는 입지입니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 말소기준권리 분석 결과, 선순위 권리를 제외한 대부분의 부담은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 물건의 감정가(991,000,000원), 재매각 사유, 특별매각조건(보증금 20% 비율), 현재 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가, 그리고 물건의 개별적인 현황(하자 여부, 수리 상태 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금 비율을 감안하여, 과도한 경쟁을 지양하고 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.