나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71614 [1] 경기도 동두천시 생연동 243-2 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ""생연초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택 및 소규모 아파트, 단독주택, 근린생할시설 등이 혼재하는 지역으로서
공공 및 편의시설 등이 근거리에 위치하는 등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로서
외벽: 외장 석재 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실 및 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.
(내부구조는 별첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역,
성장관리권역, [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71614 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 243-2 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.75㎡ (약 174.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.81㎡ (약 194.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보 (건축물 표제부 기반)

신축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 건물 중 4층 401호

토지용도지역: 제2종일반주거지역

건폐율: 38.22%

용적률: 132.35%

건물 주용도: 공동주택 (다세대주택)

1.4. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "생연초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 공공 및 편의시설 등이 근거리에 위치하는 등 제반 주위환경 보통임.

교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로서 외벽: 외장 석재 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태: 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실 및 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등: 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 생연초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 공공 및 편의시설이 근거리에 있어 주거 생활 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 사다리형으로 인접지와 등고 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 5월 22일자 압류(징세과-티 56952)입니다.

등기부등본상의 모든 권리(주택임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김미정 (마스킹: 김 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 23일

확정일자: 2021년 7월 23일

배당신고일자: 2023년 8월 11일

대항력: 없음 (자료상 명시)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건의 특이사항으로 '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이 언급되었으나, 제공된 임차인 현황 및 등기부 요약 상 해당 임차인(김미정)의 대항력은 '없음'으로 표시되어 있으며, 임차권 등기 또한 '말소' 처리되었습니다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었다는 점은 인수되는 보증금이 없음을 시사합니다. 이에 따라 본 건은 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 및 HUG의 최종 확약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 전형적인 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 상업 시설이 밀집한 도심 상권보다는 주거 기능에 특화된 지역으로 분석됩니다.

4.2. 잠재 임대 수익 (추정)

주변 시세 및 건물 상태 등을 고려할 때, 다세대주택으로서 적정 수준의 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 구체적인 임대료 수준은 임대 시점의 시장 상황 및 내부 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 생연초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통시설

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관련

상기 '권리분석' 섹션에서 상세히 기술되었듯이, 임차인 현황 상 대항력이 '없음'으로 명시되어 있고 임차권이 말소 처리되었으며, HUG 관련 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '대항력있는임차인'이라는 초기 언급과 실제 자료 간의 차이가 있어, 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지를 최소화하기 위해 관련 서류 검토 및 현장 확인이 최종적으로 권장됩니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장은 항상 변동성을 내포하고 있으므로, 투자 결정 시점의 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

현장 주변 지도 정보 및 위성 사진을 검토한 결과, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 눈에 띄게 분포하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주거지로서 일반적인 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 다세대주택으로, 생연초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 건물은 2019년에 사용 승인이 난 비교적 신축 건물에 해당하며, 교통 및 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리 분석상 명확히 소멸되는 권리들로 구성되어 있어 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 정보에 대한 초기 언급과 상세 자료 간의 불일치 및 HUG의 역할에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 부담이 적고 선호도가 높을 수 있습니다.

8.2. 입지

생연초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

8.3. 권리관계 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다 (단, 임차인 관련 추가 확인 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 연립주택 매물이 2026년 5월 6,000만원, 2026년 7월 8,500만원에 거래되었습니다. 더 작은 면적의 신축 다세대주택은 2026년 7월 6,970만원에 거래되었습니다.

본 물건은 58.81㎡ (약 17.8평) 면적의 다세대주택으로, 2019년 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 해당합니다.

유사 면적의 오래된 건물(2001년식)이 6,000만원 내외, 더 큰 면적의 오래된 건물(1984년식)이 8,500만원 내외로 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 신축 연식은 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.

작은 면적의 신축(2012년식) 다세대주택이 평당 약 650만원 이상으로 거래된 점을 감안하여, 본 물건의 면적(17.8평)에 적용하면 약 1억 1천만원 이상의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 감정가는 1억 4,900만원으로, 최근 실거래가 및 분석 결과(약 1억 1천만원 내외 추정)와 상당한 차이가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수 보증금은 0원이므로, 순수 건물 및 토지 가치만을 고려합니다.

감정가는 1억 4,900만원이나, 최근 실거래가 및 분석 결과를 종합했을 때 시장 가치는 약 1억 1,000만원 내외로 추정됩니다.

시세 대비 합리적인 입찰을 위해, 입찰가 범위를 95,000,000원 ~ 115,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 희망 수익률, 경매 물건의 특수성, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.