나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9246 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9246 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9246 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제2층 제202호 | 감정가: 237,000,000원 | 최저가: 189,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9246 (1)입니다.

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제2층 제202호 다세대주택(도시형생활주택)이며, 감정가는 237,000,000원으로 산정되었습니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각이며, 강제경매 진행 건입니다.

1.2. 면적 정보 (전용 면적 기준)

건물 전용 면적은 28.50제곱미터(약 8.62평)입니다.

토지 지분 면적은 17.81제곱미터(약 5.39평)입니다.

제시외 면적은 건물 및 토지 모두 0.00제곱미터입니다.

1.3. 건물 현황

본 건물은 2019년 3월 22일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 위치합니다.

외벽은 석재 및 치장벽돌로 마감되어 있으며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 양천구 신월동 소재 ‘신화중학교’ 남동측 주거지역에 위치합니다.

주위는 다세대 및 다가구 주택, 학교 등이 혼재된 일반 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

물건지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거 밀집도가 높고 건폐율 및 용적률 제한을 받습니다.

또한, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축 행위 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

2.4. 주변 시설 및 생활 정보

주변에 신화중학교가 있어 학군 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설(편의점, 음식점 등) 접근성이 양호합니다.

도보 거리 내에 신월4동 주민센터, 신월공원 등 행정 및 휴식 공간이 소재하여 일상생활에 필요한 시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 특이 사항

가장 중요한 특이사항은 **'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'**입니다.

주택도시보증공사(HUG)는 통상적으로 매수인에게 대항력을 행사하여 임차보증금을 회수하려 하므로, 이 조건이 충족되면 낙찰자는 임차인의 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

3.2. 권리 관계

채무자 겸 소유자의 부동산에 대한 강제경매 건이며, 위 매각 조건이 충족될 경우 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 '대항력 포기 조건'이 법적으로 유효하며 경매 절차상 문제가 없는지 최종 확인이 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 공항 소음 리스크

본 물건의 토지이용계획상 공항시설법에 따른 **수평표면구역**에 포함되어 있어, 김포공항 이착륙 항공기에 의한 소음 발생 가능성이 있습니다.

실제 소음 정도는 층수 및 위치에 따라 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 소음 정도를 직접 확인하는 것이 필수입니다.

4.2. 토지거래허가구역

현재 신월동 72-2 및 72-3 일부가 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.30.까지).

낙찰자는 토지거래허가구역 지정에 따른 자금조달계획서 제출 등 관련 의무를 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축급에 속하는 도시형생활주택입니다.

실거주 측면에서 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 2억 3천 7백만 원으로 서울 지역 진입 장벽이 비교적 낮은 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 임대 수요 확보에 유리합니다.

**'대항력 포기 조건 매각'**이 확정적으로 진행될 경우, 통상적인 HUG 대위변제 건의 위험 요소인 임차보증금 인수 리스크를 해소할 수 있어 **매우 강력한 투자 안전장치**가 됩니다.

인근에 학교가 소재하는 주거 밀집 지역으로, 1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계