나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9246 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재‘신화중학교’남동측에 위치하며, 주위는 다세대주
택 및 다가구주택, 학교 등이 소재한 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로,
(사용승인일 2019.03.22)

외벽 : 석재 및 치장벽돌붙임 마감 등,

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로 및 동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 신월동 72-2: 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항
시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2024.6.4.~2025.8.30.)임.

- 신월동 72-3: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-05-01)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공
방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-05-30)(2024.6.4.~2025.8.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9246 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제2층 제202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2019년 03월 22일

용도: 도시형생활주택

토지면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

건물면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

감정가: 237,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

총건물연면적: 659.7㎡

총대지권면적: 316.2㎡

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신화중학교’ 남동측에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 학교 등이 소재한 일반적인 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경9246)

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸됩니다.

집합건물 등기부상 권리 내역을 종합적으로 고려할 때, 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2019-03-28, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 창현건설산업주식회사

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2019-09-20, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 박민호

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2023-10-13, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 최춘철, 권리금액: 237,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-03-24, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 말소기준권리

임차인 현황

* 임차인: 박 (전입일자: 2025-02-03, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 있음)

* 보증금액이 0원이라도 대항력이 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최춘철) (전입일자: 2019-09-23, 보증금: 237,000,000원, 차임: 0원, 배당신고일자: 2023-10-13, 대항력: 없음)

* 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하고 있어, 주변에는 주거 생활을 위한 기본적인 상업 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

인근 학교가 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소비 상권의 영향도 일부 있을 것으로 예상됩니다.

단지 규모가 크지 않아 독립적인 상권 형성보다는 지역 내 소비 패턴에 영향을 받을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

주거환경: 다세대, 다가구 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 일반적인 주거 지역에서 이용 가능한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능합니다.

교육시설: 본건 남동측에 신화중학교가 위치하며, 그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

특별매각조건: 본 물건은 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 권리 관계 정리에 유리하게 작용할 수 있으나, 세부적인 법률 검토가 필요합니다.

주의사항: 임차인 박 은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택입니다. 양천구 신월동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 금전적 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인 박 의 대항력 문제와 특별매각조건으로 인한 HUG와의 관계 정리가 명확히 이루어져야 합니다.

토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하여, 향후 재건축이나 증축 시에는 면밀한 법규 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적(28.50㎡)으로 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자 물건으로 적합합니다.

특별매각조건으로 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높아 명도 외 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

현 시세 대비 감정가가 합리적이라면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사한 신축 연도(2019년)의 다세대 주택 거래가(2026년 5월 기준)는 전용면적 약 55㎡ 기준으로 3억 2천만 원대(약 592만원/㎡)에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(237,000,000원)는 전용면적 28.50㎡ 기준 약 831만원/㎡로, 주변 시세 대비 평당 단가가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

하지만, 권리 분석상 인수되는 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시세와의 괴리 및 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 약 215,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.