나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8757 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 4가 소재 ""서울당서초등학교"" 남동측 인근에 위치하며
인근은 아파트단지, 오피스텔, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 환승역인
""영등포구청역""과 지하철 2, 9호선 환승역인 ""당산역""이 소재하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2021.06.22)

외 벽 : 돌붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)
지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건
축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위
사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시
청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문
의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8757 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제4층 제401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 256,000,000원

* 토지면적: 10.58㎡ (약 3.2평)

* 토지지분: 10.5837㎡ (약 3.2평)

* 건물면적: 16.96㎡ (약 5.1평)

* 건물지분: 16.96㎡ (약 5.1평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021년 6월 22일

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 영등포구 당산동 4가 소재 "서울당서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 2, 5호선 환승역인 "영등포구청역"과 지하철 2, 9호선 환승역인 "당산역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경8757 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

* 주요 권리 내역:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김재욱)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 27일

* 확정일자: 2021년 12월 27일

* 배당신고일자: 2023년 11월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 주택임차권 등기(2023.11.28.등기)로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 임차인: 박선영

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 상기 임차인 주택도시보증공사(김재욱)의 보증금 285,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 당산동 4가는 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 더블 역세권(영등포구청역, 당산역)에 인접하여 상업 및 업무 활동이 활발하며, 유동인구가 많아 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울당서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 2, 5, 9호선 트리플 역세권 인근에 소재하여 서울 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있는 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별히 인근 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 광역적인 환경 규제가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김재욱)의 보증금 285,000,000원 인수입니다. 본건의 감정평가액(256,000,000원)이 인수해야 할 보증금보다 낮으므로, 낙찰자는 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자금액 대비 실질적인 자산 가치가 크게 낮아질 수 있음을 의미합니다.

* 건축물대장상 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 발생할 수 있는 건물 하자에 대한 점검이 필요합니다.

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한을 받고 있어, 향후 재건축, 증축, 용도변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축급 오피스텔로 입지 및 교통 여건이 우수하다는 장점이 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(285,000,000원)을 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 이 금액이 감정평가액(256,000,000원)을 초과한다는 점이 가장 큰 문제입니다.

* 따라서 낙찰자는 매입 가격 외에 추가적인 자금 부담을 안게 되므로, 해당 부동산의 실질 가치와 인수해야 할 보증금액을 면밀히 비교 분석하여 신중하게 접근해야 합니다. 고위험 물건으로 분류됩니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 오피스텔로 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 더블 역세권(2,5,9호선)에 인접하여 뛰어난 교통 편의성과 높은 직주근접성을 제공합니다.

* 영등포구 지역의 지속적인 개발 잠재력과 함께 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 256,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인(김재욱)의 인수 보증금이 285,000,000원으로 감정평가액을 초과합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 부동산의 현재 평가 가치보다 높다는 심각한 위험 요인을 내포합니다.

* 제공된 JSON 데이터에는 시세 분석을 위한 시장 가격 정보가 포함되어 있지 않아, 외부 시세 정보를 바탕으로 분석이 필요합니다. 통상적으로 유사 면적의 오피스텔 실거래가는 감정가 수준에서 형성되는 경향을 보입니다.

* 그러나 본건은 인수 보증금이 감정가를 상회하므로, 낙찰받더라도 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치를 넘어서는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 이러한 높은 위험성을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다. 낙찰 시 부담하게 될 총 비용이 부동산의 감정가를 초과하지 않는 선에서, 그리고 시장 위험을 반영하여 감정가의 50% ~ 60% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 128,000,000원 ~ 153,600,000원으로 제안합니다.

* 이 금액은 매우 높은 위험을 감수한 가격이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 명도 협상 가능성, 최신 배당 현황, 법적 절차 등에 대한 철저한 추가 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.