나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9128 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-182 태한하이빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9128 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-182 태한하이빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9128 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-182 태한하이빌 제3층 제302호 | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 134,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9128 (1)이며, 매각대상은 서울특별시 강서구 화곡동 105-182 태한하이빌 제3층 제302호입니다. 용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 감정가는 210,000,000원으로 책정되었습니다. 본 경매는 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적(대지권)은 18.76제곱미터(약 5.68평)이며, 건물면적(전용면적)은 29.03제곱미터(약 8.78평)입니다. 다세대주택이므로 29.03제곱미터는 전용면적 기준으로 판단됩니다. 별도 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등의 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재된 주거지역입니다. 전반적인 주거지로서의 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 무난합니다. 지하철역과의 접근성이 양호하여 서울 서남부권 및 도심으로의 이동이 편리합니다.

3. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2016년 3월 22일로 비교적 신축급에 속합니다.

3.1. 이용 상태 및 구조

단지형 다세대로 이용 중이며, 건축물현황도 기준 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 내부 설비로는 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 갖추어져 있습니다. 1층에는 주차장 시설이 있습니다.

3.2. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 정방형으로 등고평탄하며 현재 건(도시형생활주택) 부지로 이용 중입니다. 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로(까치산로4길)와 접하고 있어 출입도로 상태는 보통입니다.

4. 상권분석

본건 주위는 공동주택 밀집지역으로 형성되어 있으며, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 주거 편의를 위한 필수 상권이 가까이에 형성되어 있음을 의미합니다. 화곡역세권 상권 및 인근의 대형 상권을 이용할 수 있어 생활 편의성은 높으나, 본건이 위치한 곳은 주택가 중심의 주거 상권으로 분석됩니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부상 권리관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 토지 및 건물 전체가 일괄 매각됩니다. 소유자와 채무자가 동일한 김OO이므로 일반적인 강제경매 절차를 따릅니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

5.2. 임차인 관련 특이사항 (주의사항)

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 임차인이 대항력이 있을 수 있으나, 이들이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 법원에서 해당 조건을 명시한 것은 대항력 유무에 관계없이 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 해소된 상태에서 진행됨을 시사합니다. 다만, *입찰 전 반드시 법원 및 집행관에게 해당 조건의 구체적인 이행(포기서 제출 등) 여부를 확인해야 합니다.* 임대내역은 현재 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 해소 조건 확인

상기 권리분석 항목과 같이, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 확실하게 이행되는지 여부가 최대의 리스크입니다. 이 조건이 불이행될 경우 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 발생하므로, 입찰 시 조건 충족 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

6.2. 공법상 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 '공항시설법' 및 '군사기지 및 군사시설 보호법'에 따른 복합적인 제한을 받습니다. 이는 재건축/리모델링 시 높이 제한 등의 건축 행위에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 혐오시설 및 환경

제시된 정보 및 외부 검색 결과 상 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 주거지역의 생활 환경 변화나 소음 등 기타 환경적 요소는 현장 조사를 통해 직접 확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 방 2개 구조는 소형 가구(신혼부부, 1인 가구)에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며 주거 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

권리분석상 가장 큰 잠재적 리스크인 임차인의 대항력 문제가 '대항력 포기 조건'으로 해소될 가능성이 높아, 안정적인 명도 진행이 기대됩니다. 다만, 공법상 제한 및 임대내역 미상 등의 요소를 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용 편의도가 높고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 유입이 용이합니다.

신축급 다세대: 2016년 건축된 건물로 관리가 용이하며, 감가상각이 적어 향후 시세 유지에 유리할 수 있습니다.

권리관계 안정화 조건: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 덜 수 있는 '대항력 포기 조건' 매각으로, 법적/경제적 위험을 줄일 수 있습니다. (단, 조건 이행 여부 최종 확인 필수)

소액 투자 및 임대 수익: 소형 평수(전용 8.78평)로 소액 투자에 적합하며, 임대 수요가 꾸준한 역세권 주거지역이므로 임대 수익 창출에 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계