나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9057 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제504호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9057 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9057 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제504호 | 감정가: 219,000,000원 | 최저가: 175,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9057 (1)이며, 매각물건의 감정가는 219,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.2. 소재지 및 면적 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제504호이며, 용도는 오피스텔입니다.

건물 면적(전용면적)은 22.02제곱미터(약 6.66평)이며, 토지 면적은 5.81제곱미터(약 1.76평)입니다.

본 오피스텔은 2021년 2월 18일에 사용승인된 신축급 건물로, 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 12층 건물 중 5층에 해당합니다.

1.3. 채무 및 관계자 현황

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대 주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역입니다.

2.2. 교통 상황

교통상황은 매우 양호한 편입니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재합니다. 특히 지하철 2호선과 5호선의 더블 역세권인 까치산역이 가까워 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

2.3. 건물의 상태 및 설비

2021년 신축급 오피스텔로 건물의 내외관 상태가 양호하며, 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비는 물론 기계식 주차장 시설까지 갖추고 있어 주거 편의성이 뛰어납니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 인수 권리

본건은 매각대상에 토지와 건물이 일괄 포함되어 있어, 토지 권리상의 문제는 없습니다.

가장 큰 특징이자 강점은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 점입니다.

이 조건에 따라 매수인이 인수할 보증금 등의 대항력 있는 권리가 사실상 소멸되므로, 낙찰 후 임차인 명도에 대한 리스크가 현저히 낮아져 권리 관계가 매우 명확합니다.

3.2. 명도 리스크

채무자 겸 소유자가 점유하고 있거나(임대차 관계 미상), 대항력을 포기한 임차인이 있는 경우로, 일반적인 부동산강제경매 건에 비해 명도 절차가 간결하고 안전하게 진행될 가능성이 높습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 지하철 까치산역 더블 역세권을 기반으로 합니다. 이 지역은 근린생활시설이 밀집되어 있어 상권이 발달되어 있으며, 특히 신축급 소형 오피스텔의 경우 역세권 1인 가구 및 직장인 주거 수요가 매우 풍부한 지역입니다.

4.2. 생활 정보

주변에 화곡1동 주민센터, 다수의 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에는 우장근린공원 및 대형마트 등도 10분 이내 거리에 위치하고 있어, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다 .

4.3. 혐오 시설

지도 서비스 및 주변 시설 검색 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 만한 대규모의 특수 혐오시설(예: 대형 장사시설, 폐기물 처리장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역의 특성상 다수의 유흥 시설이나 모텔 등 상업 시설이 혼재되어 있을 수 있으며, 이로 인한 소음 및 치안 문제는 주변 탐문을 통해 추가로 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 및 환경 리스크

토지이용계획상 일반상업지역에 속하여 주거 전용지역에 비해 소음, 유동 인구, 교통 혼잡 등 생활의 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 공법상 제한 리스크

본건은 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)', '대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)' 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 각종 고도 제한 구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건물의 재건축이나 대수선 시 높이 등 건축 계획에 제약을 가할 수 있는 잠재적 리스크이므로, 투자 전 반드시 관련 규정의 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2호선/5호선 까치산역 더블 역세권에 위치한 2021년식 신축급 오피스텔로, 입지적 가치가 매우 뛰어납니다. 특히, '임차인의 대항력 포기 조건 매각'이라는 안전장치가 있어 낙찰 후 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다. 감정가 219,000,000원은 해당 지역 소형 오피스텔 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되며, 안전성과 수익성을 동시에 추구할 수 있는 우량 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최신 건축물(2021년 사용승인)로 우수한 시설 상태를 자랑합니다.

까치산역 더블 역세권의 확실한 임대 수요층이 확보되어 있어, 공실 위험이 낮고 안정적인 월세 수익(임대수익) 창출이 가능합니다.

매수인이 인수할 권리가 없어 권리 관계가 깨끗하며, 명도 위험이 낮아 초보 투자자에게도 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계