나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9057 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 까치산역(2호선, 5호선)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건 공부상 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 12층 건물 중 제5층
제504호로서, (사용승인일: 2021.02.18)
외벽: 타일 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임. (후면""내부구조도""참조)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9057 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제504호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 219,000,000원

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

건물면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 정보

건물명: 혜성오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

사용승인일: 2021년 02월 18일

총 층수: 지하 1층 / 지상 12층

해당 층: 5층

총 호실 수: 45호

총 연면적: 1508.37㎡

건폐율: 42.86%

용적률: 448.87%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2024년 03월 25일자 은평세무서장의 압류이며, 현재 진행 중인 강제경매(채권자: 주택도시보증공사) 역시 말소 대상입니다. 총 등기부채권액은 216,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 216,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021년 04월 09일

* 확정일자: 2021년 03월 23일

* 배당신고일자: 2023년 05월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 현황상 대항력은 없으며, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 동일한 건물 내 유사 면적(20-25㎡)의 오피스텔 매매 시세는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 해당 지역 오피스텔의 연간 임대수익률은 약 5-6% 수준으로 파악됩니다.

4.2. 건축물 준공 연도

본 건물이 2021년에 준공되어 비교적 신축에 속하므로, 건물 노후로 인한 수리비 부담이 적고 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 각종 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

본 경매물건은 주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 사건으로, 특별매각조건으로 '임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인의 보증금 반환 의무가 승계되지 않음을 의미하나, 임차권등기 말소 등 관련 절차는 잔여 채권액 발생 시 매수인이 부담해야 하는지 명확히 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고사항 '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각')

6.2. 재매각 및 HUG 인수조건 변경

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 재매각 절차를 거치고 있어, 일반 매각 물건보다 권리관계나 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 임차인과의 보증금 관련 특수 매각 조건이 존재하므로, 입찰 전 임차권 승계 및 보증금 관련 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 현재 시장 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 재매각 절차 및 HUG 인수조건 변경 사항 등을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

지하철 2, 5호선 까치산역 초역세권으로, 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 신축 건물

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 하자 보수 등 유지관리 비용이 절감될 것으로 보입니다.

8.3. 안정적인 임대수익 가능성

주변 시세 및 임대수익률 분석 결과, 안정적인 월세 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 219,000,000원입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금이 없으며, 주변 시세 또한 감정가 수준과 유사하게 형성되어 있습니다.

따라서, 특별한 변수가 없다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 재매각 및 HUG 관련 특수 조건으로 인한 불확실성을 감안하여, 현장 조사 및 법률 검토 후 보증금, 차임, 명도 관련 비용 등을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서 보았을 때, 보증금 216,000,000원을 제외한 인수 부담이 없으므로, 감정가인 219,000,000원을 기준으로 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

참고:

제공된 JSON 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과 기반

제공된 JSON 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과 기반

일반적인 지도 서비스 및 지역 정보 검색 결과 기반

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