나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9127 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-10 한울스위트하우스 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 지하철 5호선 ""신정역""에서 북서측으로 직선거리 약 400m, ""양강중학교""에서 북측으로 직선거리 약 10m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철역 5호선 ""신정역""으로부터 약 400m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 ""중앙로""에 접함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 중 제10층 제1003호로서,
(사용승인일 : 2015.12.10.)
외벽 : 석재 및 판넬붙임 등 마감
내벽 : 벽지도매 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(가) 제10층 제1003호 : 도시형생활주택(방 1, 주방 및 거실, 욕실겸화장실, 현관 등)으로 이용중임.

※ 본건은 폐문 등으로 확인이 곤란하여 내부확인은 생략하고 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외관 및 탐문조사 등으로 대체하였는바, 업무 진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(도시가스보일러), 승강기설비(15인승, 1,000kg), 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1), (2) : 2필 일단의 토지로서, 인접토지 대비 등고평탄한 세로장방형 토지이며, 도시형생활주택 등의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 30m, 남측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역(2016-10-20), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

일련번호(2) : 제3종일반주거지역(2016-10-20), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선<추가기재>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(가)는 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9127 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-10 한울스위트하우스 제10층 제1003호

용도: 오피스텔

감정가: 162,000,000원

토지면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

건물면적: 16.95㎡ (약 5.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 지하철 5호선 신정역에서 북서측으로 약 400m, 양강중학교에서 북측으로 약 10m 지점에 위치하여 역세권 및 학세권의 이점을 갖추고 있습니다. 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 간선도로인 중앙로에 접해 있어 교통이 편리합니다.

1.2. 건축물 정보

건물명은 한울스위트하우스이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제10층 제1003호입니다. 2015년 12월 10일에 사용승인되었으며, 주 용도는 오피스텔, 도시형생활주택, 소매점입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 포항세무서장의 압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권 (최라미, 금162,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 압류 (포항세무서장) - 말소 기준권리

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 금162,000,000원) - 말소 예정

* 갑5: 압류 (김포세무서장) - 말소 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 대지권의 목적인 2필지의 토지에 설정된 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인 분석:

* OKAYUME: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-09, 대항력 없음.

* 최라미 (주택도시보증공사): 보증금 162,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-01-22, 확정일자 2018-01-11, 배당신고일자 2024-02-05, 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 말소 예정)

특이사항 및 특별매각조건:

본건은 '대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 상세 권리분석 및 등기부상 임차권이 말소 예정으로 되어 있어 '대항력 없음'으로 판단됩니다. 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 양천구 신월동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태를 보입니다. 지하철 5호선 신정역 인근으로 상권이 형성되어 있으며, 양강중학교 인접으로 학생들을 대상으로 하는 근린상권도 발달해 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신정역까지 도보로 접근 가능하며, 중앙로 등 주요 간선도로에 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 교육: 양강중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 반경 1km 내에 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변 혐오시설에 대한 별도 확인은 되지 않았으며, 학교 인접 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미소멸 지상권 등기: 가장 큰 리스크는 대지권의 목적인 토지에 대한 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 건물 사용 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 지상권 해소를 위한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 권리관계 불명확성: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 상세 권리분석 결과 '대항력 없음'으로 나온 임차인 정보 간의 불일치가 존재하여, 실제 현황 파악 및 법률 검토가 필요합니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건 면적(16.95㎡)과 비교했을 때 다소 큰 면적의 거래가가 1억 4,500만원에서 1억 8,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가 1억 6,200만원이 시세보다 높거나, 혹은 고유의 리스크를 충분히 반영하지 못한 것일 수 있습니다.

* 지상권 해소 비용 미확정: 인수해야 하는 지상권에 대한 구체적인 해소 방안 및 예상 비용을 확인해야 합니다. 이 비용이 예상보다 클 경우, 투자 수익성에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철역과 학교가 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 미소멸 지상권 설정 등기라는 매우 심각한 권리상의 하자가 존재하며, 이는 향후 매수인이 부담해야 할 큰 리스크입니다. 임차인 관련 정보의 불일치 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 현장 조사 및 법률적, 기술적 검토를 통해 지상권 관련 위험을 정확히 평가한 후 신중하게 입찰을 결정해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 5호선 신정역 및 신정네거리역 역세권 입지.

* 양강중학교 등 교육 시설 인접.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 수요 및 소액 투자 가능성. (단, 리스크 고려 필수)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

최근 실거래가 분석 (면적 및 시기 고려):

* 2024.12.06 (23.18㎡): 145,000,000원 (약 6,255,436원/㎡)

* 2025.05.01 (32.55㎡): 188,000,000원 (약 5,775,733원/㎡)

* 2025.07.07 (32.55㎡): 165,000,000원 (약 5,069,124원/㎡)

본건 면적(16.95㎡) 기준, 최근 실거래가 평균 약 570만원/㎡ 적용 시 약 96,615,000원 수준으로 산출됩니다.

하지만, 본건은 미소멸 지상권 설정 등기라는 중대한 인수 부담이 존재하며, 이에 대한 해소 비용 및 법적 불확실성이 크므로, 이를 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 지상권은 보증금과는 다른 차원의 문제입니다.

권장 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

(주의: 상기 입찰가는 시장 시세 및 면적을 고려한 추정치이며, 미소멸 지상권 해소를 위한 정확한 비용 확인 및 법률적 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 지상권 해소 비용이 예상보다 높을 경우, 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.