나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제9층 제901호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9186 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제9층 제901호 | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 215,040,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경9186 (1) 오피스텔 매각 건

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9186 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제9층 제901호

용도: 오피스텔

감정가: 336,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 박OO

1.2. 물건 면적 및 구조

전용면적: 건물면적 31.57제곱미터 (약 9.55평)

토지면적: 9.83제곱미터 (약 2.97평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 내 제9층 제901호

이용상태: 오피스텔로 이용 중 (기본 위생, 난방, 승강기 설비 등 구비)

2. 입지 조건 및 교통 상황

2.1. 최고의 입지:

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 및 화곡초등학교 북측 인근에 소재합니다. 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지이며, 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 교통 편의성:

근거리에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. 서울 서남권 내 이동 및 도심 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류:

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 박OO의 채무 변제를 위해 진행되는 경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력:

주의사항으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 잔금을 납부하면 임차인의 대항력이 소멸된다는 조건으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험은 조건적으로 제거된 것으로 판단됩니다.

다만, 해당 조건의 이행 여부 및 임대관계(미상임)에 대한 추가적인 현장 확인 및 법원 문건 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석:

본건이 위치한 토지는 '일반상업지역'에 해당합니다. 이는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업 지역의 특성을 반영하며, 주거용도 뿐 아니라 업무용 임대수요도 기대할 수 있는 입지입니다. 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

4.2. 생활 편의 시설:

주변에 다수의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 보통 수준입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있어 오피스텔로서의 주거 편의성은 확보된 상태입니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 법률적 제한사항:

본건은 토지이용계획 상 다수의 제한이 적용되는 지역입니다. 특히, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 김포공항 인접 지역의 특성상 고도 및 시설물 보호에 관한 강력한 제한을 받고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당되어 건축행위에 제약이 따를 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설 여부:

본건 소재지(화곡동 24-150) 인근에 대한 검색 결과, 대규모의 특정 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 서울 서남권의 특성상 상기 명시된 공항 및 군사 시설 관련 제한은 잠재적 리스크로 작용합니다.

5.3. 추가 확인 필요사항:

임대관계가 '미상'이므로, 정확한 현황 및 점유 관계에 대한 추가적인 임장 및 명확한 조사가 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견:

본건 오피스텔은 서울 5호선 화곡역 인근의 일반상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 가장 큰 권리적 리스크인 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각이 명시되어 있어, 해당 조건이 문제없이 이행된다면 명도 리스크가 크게 줄어든다는 점에서 투자 매력도가 높습니다. 감정가가 적절한 수준인지 주변 시세와의 비교 검토가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트:

최적의 입지: 5호선 화곡역 역세권에 위치한 일반상업지역 오피스텔로 안정적인 임대수요가 기대됨.

권리 관계 단순화 가능성: 대항력 포기 조건 매각으로 인해 통상적인 임차인 대항력 인수 위험이 최소화됨.

소형 오피스텔: 전용 9.55평대로 1인 가구 임대 수요를 타겟하기에 적합한 면적임.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계