나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8931 [1] 서울특별시 양천구 신월동 17-2 아줄리움 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8931 [1] 서울특별시 양천구 신월동 17-2 아줄리움 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8931 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 17-2 아줄리움 제6층 제602호 | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 152,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8931 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 17-2 아줄리움 제6층 제602호

용도 및 구조: 다세대주택 (도시형생활주택), 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 중 6층

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 면적 현황

토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

건물 전용면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

건물 제시외면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

(제시외 건물은 벽체이용 판넬조 판넬지붕(테라스 등) 약 13.2㎡이며, 감정평가에 포함되었음.)

1.3. 소유자 및 채권자 현황

소유자/채무자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

위치 및 주변 환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 신화중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 화곡역이 1KM 이내에 위치하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없는 것으로 판단됩니다.

도로 조건: 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

상권 분석: 주거지역 내에 위치하고 있어 생활 편의시설 및 근린생활시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상권은 지하철역 주변을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 개발 잠재력은 있으나, 현황이 다세대주택이므로 당장의 개발이슈는 낮습니다. 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역 등 각종 제한을 받고 있으나 이는 서울시내 일반적인 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 규제입니다.

혐오시설: 인근 지역의 공개된 정보에서는 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주거 밀집지역의 특성상 소규모 생활형 기피시설 여부는 현장조사가 필요합니다.

2.3. 건물의 상태 및 특징

건물의 구조 및 이용: 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 6층에 해당하며, 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스, CCTV 등이 설치되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

특이사항 (제시외 건물): 본건 건물에는 약 13.20㎡(약 3.99평)의 제시외 건물(벽체이용 판넬조 판넬지붕 - 테라스 등으로 추정)이 존재하며, 이는 감정평가에 포함되어 일괄 매각 대상입니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리 분석

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 건물만 철거되는 위험은 없습니다.

채무자/소유자: 동일인으로 명도 저항이 있을 가능성은 있으나, 통상적인 강제경매 절차를 따릅니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 건물 리스크: 제시외 건물이 포함되어 있으나 감정가에 반영되어 매각 대상이므로 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다. 다만, 제시외 건물의 건축물대장 등재 여부 및 위반건축물 가능성은 입찰 전 필히 확인해야 합니다. *일부 유사 물건에서 위반 건축물 등재 사례가 발견되므로 주의가 필요합니다.

임차인 대항력 리스크 해소: "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 이라는 조건이 있습니다. 이는 매수인이 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 책임을 인수하지 않는다는 매우 유리한 조건입니다. 입찰자는 해당 조건의 진위 여부 및 세부 사항을 법원에 필히 확인해야 합니다.

명도 난이도: 상기 대항력 포기 조건이 확실하다면, 명도는 비교적 수월할 수 있으나, 점유자(소유자 진OO)는 명도 대상입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 역세권(화곡역 1KM 이내) 및 학교 인근의 일반적인 주거 환경을 갖추고 있어 실수요 및 투자 수요 모두 고려할 수 있습니다. 제시외 건물이 있으나 감정가에 포함 매각되는 점, 특히 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 권리적 위험이 현저히 낮아질 가능성이 크다는 점이 최대 장점입니다.

4.2. 투자 포인트

권리관계의 안정성: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건이 확인될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 문제가 해소되어 매우 안전한 물건이 될 수 있습니다. 이는 복잡한 권리분석 과정을 단순화하고, 입찰 경쟁률을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

저렴한 투자금: 감정가가 2억 3,800만원으로 비교적 소액으로 서울특별시 내 주택 투자가 가능합니다. 특히 제시외 면적(테라스 추정)을 활용할 수 있다는 점은 실사용 가치를 높여줍니다.

실수요자 적합: 7.89평의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 주변 생활 인프라와 교통 여건을 고려할 때 주거용으로의 환가성 및 수요가 충분합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계