나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8909 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 343-71 벨라팰리스 제4층 제401호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8909 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 343-71 벨라팰리스 제4층 제401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2025타경8909 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 343-71 벨라팰리스 제4층 제401호 | 감정가: 171,000,000원 | 최저가: 136,800,000원 | 용도: 아파트

1. 개요 및 분석

1.1. 물건의 특징

본 경매 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 벨라팰리스 4층 주거용 부동산입니다.

감정평가서상 용도는 "아파트"로 표기되었으나, 실제 공부상 용도는 "사무소"이며 현재는 "주거용"으로 이용되는 오피스텔(또는 주거용 오피스텔형 구분건물) 형태의 물건으로 추정됩니다.

철근콘크리트 구조의 11층 건물 내 4층에 위치하며, 2015년 12월에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다.

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유자와 채무자가 동일한 상태입니다.

1.2. 최고의 입지

본 물건은 지하철 5호선 까치산역 서측 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

역세권 입지로 주변에 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 상업 주거 복합 지대입니다.

2. 면적 및 구조 분석

2.1. 상세 면적

건물 전용면적은 27.56㎡ (약 8.34평)으로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 평형입니다.

토지 지분은 10.24㎡ (약 3.10평)으로, 일반상업지역 내 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 건물 구조 및 사용 현황

건물은 철근콘크리트구조에 평슬라브지붕으로, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.

내부 설비로 위생, 급배수, 난방 설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.

사용 승인일은 2015년 12월 2일로 건축된 지 10년 이내의 건물입니다.

3. 입지 조건 및 주변 환경

3.1. 교통 상황

지하철 5호선 까치산역이 도보로 이용 가능한 인근에 소재하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 진출입 역시 가능하여 교통 사정은 전반적으로 양호한 편입니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 위치하며, 이는 높은 용적률을 활용할 수 있는 잠재력이 있음을 의미합니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 시설법에 따른 제한이 복합적으로 적용되어 건물 고도 등에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자와 소유자가 황OO으로 동일하며, 채권자는 민OO입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부등본 및 임대차 관계(임대관계 미상)를 알 수 없으므로, 매각 시 예상되는 추가 권리(선순위 임차인, 유치권 등) 여부에 대한 철저한 현장 조사 및 등기부 분석이 필수적입니다.

경매 진행 시 주택임차권자 민OO가 있는 것으로 파악되므로, 이에 대한 권리 분석이 필요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거와 상업이 혼재된 지역으로, 까치산역 상권을 기반으로 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 약국, 편의점, 학원 등)이 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

특히, 역세권 상업지구의 편의시설을 도보로 쉽게 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 사용 용도의 불일치: 가장 큰 리스크는 공부상 "사무소"이나 현황 "주거용"으로 이용 중이라는 점입니다.

이로 인해 주택 임대차보호법 적용 여부, 향후 용도 변경 필요성, 세금(취득세, 재산세 등) 부과 방식 등에 대한 법률적 검토가 필요합니다.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구 및 수평표면구역 등으로 인해 고도 제한 및 소음 관련 제한을 받을 수 있습니다. (다만, 주변 환경 후기에서는 소음에 대한 언급은 없었습니다.)

임대차 관계 미상: 임대관계 미상으로 보고되어, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인해야 하는 리스크가 존재합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 까치산역 인근의 뛰어난 입지와 신축급 건물의 장점을 가지고 있으나, "사무소/주거용" 용도 불일치라는 법적 리스크를 안고 있습니다.

투자 전 이 부분에 대한 명확한 법률 검토와 세무 검토가 필요합니다.

소형 평형의 역세권 물건으로서 실수요 및 임대 수요는 충분할 것으로 판단됩니다.

투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 까치산역 인근의 더블 역세권급 입지로, 공실 위험이 낮습니다.

소형 주거 선호도: 최근 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 평형 주거 시설에 대한 임차 수요가 꾸준합니다.

상업지역의 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 장기적으로 토지 활용도에 대한 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저가 매입 가능성: 법적 리스크(용도 불일치)로 인해 유찰될 경우, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계