나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9307 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제10층 제1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대·연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(1호선) '오류동역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제10층 제1004호로서,
사용승인일: 2020.03.20
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용중임.

* 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성하였으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 6-63번지 루체비스타 제10층 제1004호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9307 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 258,000,000원입니다.

토지 면적은 5.13㎡(약 1.55평)이며, 건물 면적은 29.98㎡(약 9.07평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등이 있으며, 주의사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대·연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 '오류동역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 건물은 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물정보

1.2. 1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 15층 건물로, 본건은 그중 제10층 제1004호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 03월 20일입니다.

내부 구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으며, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 확인이 어려워 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.2. 2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 3. 건물 면적 및 규모

건축물대장상 총 연면적은 2816.25㎡이며, 대지면적은 333㎡입니다. 건폐율은 59.75%, 용적률은 719.46%입니다.

본건 전유 부분 면적은 29.98㎡(약 9.07평)이며, 10층에 위치합니다.

1.3. 토지정보

1.3. 1. 토지 면적 및 형태

본건 토지는 인접 도로와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며, 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지 면적은 총 5.13㎡(약 1.55평)입니다.

1.3. 2. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

2. 권리분석

2.1. 채권자 및 경매 개요

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9307 (1)입니다.

2.2. 임차인 현황

등기부상 주택임차권(을3) 권리자로 변상규 씨가 등록되어 있으며, 보증금 315,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 03월 25일, 확정일자는 2022년 02월 28일, 배당신고일자는 2024년 03월 27일입니다.

그러나 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

2.3. 등기부상 권리 내역

집합건물 등기부 요약상, 소유권이전(갑5), 신탁등기말소(갑4), 주택임차권(을3), 압류(갑6), 강제경매(갑7) 등의 권리 내역이 있습니다.

말소기준권리는 2023년 11월 07일자 서인천세무서장의 압류(갑6)입니다.

모든 임의 및 강제 경매, 압류, 근저당 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 315,000,000원입니다.

2.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

2.5. 특별매각조건

본 건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 유사 물건의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* J팰리스3차(A동) (2012년식, 18.71㎡)는 2026년 3월 10일에 13,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 694.8만원/㎡)

* 한보빌라(가,나) (1989년식, 36.44㎡)는 2026년 3월 14일에 19,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 521.4만원/㎡)

* 보네르캐슬 (2019년식, 46.41㎡)는 2026년 3월 7일에 28,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 614.1만원/㎡)

본건 물건(루체비스타, 2020년식, 29.98㎡)의 감정가는 258,000,000원이며, 이는 면적당 약 860.6만원/㎡에 해당합니다.

비교 대상인 보네르캐슬(2019년식)의 면적당 거래가(약 614.1만원/㎡)와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 상대적으로 높은 편으로 분석됩니다. 다만, 본건은 비교 대상보다 신축 건물이라는 점을 고려할 필요가 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설 및 교육환경

본건 인근에는 오류초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오류동역이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 폐문부재로 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 또한, 임대 관계 등도 미상으로 확인되어, 입찰 전 반드시 현장을 다시 방문하여 내부 상태 및 실제 이용 현황을 확인하는 것이 중요합니다.

다만, 임차인 관련 권리 관계는 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금 부담이 없어 리스크가 최소화된 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 오류동역 및 초등학교와 인접하여 입지 조건이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 특히 임차인 관련하여 매수인이 부담해야 할 인수 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 주변 유사 물건의 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다. 신축 건물로서의 가치를 감안하더라도, 시세와의 격차를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 오류초등학교 인근 및 오류동역 역세권에 위치하여 생활 및 교통 편리성이 높습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 투명성: 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 원룸형 아파트 및 오피스텔 용도로 활용 가능성이 있어 임대 수익 기대가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 자료와 본건의 감정가, 건물 연식, 입지 조건 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 거래된 유사 신축 건물의 면적당 가격을 적용하여 시세 범위를 추정하였고, 이를 바탕으로 감정가와의 격차를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 적정 시세는 약 184,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.