나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9056 [1] 서울특별시 양천구 신월동 135-29 토브하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9056 [1] 서울특별시 양천구 신월동 135-29 토브하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9056 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 135-29 토브하우스 제2층 제202호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 198,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 양천구 신월동 다세대주택 부동산 강제경매

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9056 (1)이며, 물건의 용도는 다세대주택입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 형태이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 248,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세 및 면적 현황

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 135-29 토브하우스 제2층 제202호입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제2층이며, 2020년 6월 2일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

전용면적(건물면적)은 29.06㎡(약 8.8평)입니다.

대지권(토지면적)은 22.72㎡(약 6.87평)입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 '신월1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 개발 및 건축 제한이 비교적 명확합니다.

특히, 공항시설법에 따른 수평표면구역, 진입표면구역 및 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률상 제3종 구역(다지구)으로 지정되어 있어 항공기 소음 및 고도 제한 가능성을 확인해야 합니다.

추가로, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정)으로 지정되어 있는 점을 유의해야 합니다.

3. 권리 분석 (매각 조건 검토)

3.1. 채무자 및 채권 관계

본건은 소유자 및 채무자가 김OO로 동일하고, 채권자는 주OOOOOOO인 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요하고 핵심적인 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 매각 시 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 대항력을 주장하지 않는다는 조건으로 매각을 진행한다는 의미입니다. 이 조건이 경매의 불확실성을 크게 낮춰주지만, 매각물건명세서 등 최종 문서를 통해 실제 대항력 포기 내용과 조건을 반드시 재확인해야 합니다. 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금을 인수할 수 있는 위험이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주거 밀집 지역 특성상 대규모 상권보다는 신월1동 주민센터 인근에 형성된 근린생활시설을 중심으로 한 생활 편의 상권이 발달해 있습니다. 일상생활에 필요한 슈퍼마켓, 식당, 서비스 시설 등은 도보로 쉽게 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 인프라

주변에 학교 시설(상대보호구역 지정 확인 필요)과 주민센터가 위치하여 행정 및 교육 환경은 보통 이상입니다.

건물 자체에는 위생/급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방 설비가 모두 완비되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/권리적 리스크

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건에 대한 이행 여부가 가장 큰 리스크입니다. 조건이 불이행되거나 취소될 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

5.2. 지역/환경적 리스크 (혐오시설 포함)

본건은 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역) 및 고도 제한 구역(수평표면구역, 진입표면구역) 내에 위치하고 있습니다. 이는 항공기 소음으로 인한 생활 환경의 질적 저하를 유발할 수 있으며, 향후 재건축 또는 리모델링 시 고도 제한에 따른 불이익이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2020년 6월에 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 양천구 신월동에서 건물 자체의 경쟁력은 높다고 판단됩니다. 입지 및 교통 상황은 무난한 주거 지역입니다.

권리 관계는 임차권의 대항력 포기 조건이 핵심이며, 이 조건이 확실하게 매각 절차상 보장된다면 권리상의 하자는 거의 해소될 수 있는 매우 유리한 물건이 됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 약 5년 차의 신축급 다세대주택으로 즉시 입주 또는 임대 시 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 안정성 확보 가능성: 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건은 경매 리스크를 대폭 줄여주어, 미인수 보증금의 위험 없이 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다. (단, 최종 확인 필수)

실거주 및 투자 목적 모두 적합: 전용면적 약 8.8평으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기이며, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 주거용 부동산입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계