나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8788 [1] 서울특별시 구로구 구로동 170-5 우림이비지센타 제8층 제808호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""서울영서초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철 2호선 ""구로디지털단지역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지하2층/지상14층 건 내 제8층 제808호로서,
(사용승인일 : 2003.02.03.)

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 섀시창호 등.

이용상태

아파트형 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본적인 정보를 다음과 같이 요약합니다.

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8788 (1)

* 물건소재지: 서울특별시 구로구 구로동 170-5 우림이비지센타 제8층 제808호

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상 주요 용도: 공장, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 노유자시설)

* 감정가: 21억 5천만원

* 토지면적: 82.05㎡ (약 24.82평)

* 토지 지분: 82.05㎡ (약 24.82평)

* 건물면적: 320.38㎡ (약 96.95평)

* 건물 지분: 320.38㎡ (약 96.95평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2412유동화전문 (본건 임의경매 개시결정 채권자)

* 특이사항: 유동화 물건

* 사용승인일: 2003년 02월 03일

1.2. 건물 구조 및 규모

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕

* 층수: 지하 2층 / 지상 14층 (본건은 8층)

* 건물 총 연면적: 60,133.1㎡ (약 18,191.23평)

* 대지 면적: 9,382㎡ (약 2,837.03평)

* 건폐율: 40.95%

* 용적률: 478.62%

2. 입지조건

본 물건의 입지적 가치는 다음과 같습니다.

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 인근에 서울영서초등학교가 있습니다. 주위로는 아파트형 공장, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 구로디지털단지역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 아파트형 공장 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 남측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역지구: 도시지역, 준공업지역

* 기타 도시계획: 도로, 소로1류 (폭 10m~12m)

* 법적 제한 사항:

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)

* 장애물 제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경 보호구역 (남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 국가산업단지 (한국수출(서울디지탈))

* 산업시설구역

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

등기부등본상의 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 2019년 05월 23일 우리은행 근저당권 (권리금액: 8억 4960만원)

* 등기부 채권 총액: 3,288,454,171원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 권리 사항은 모두 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 09월 01일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이 사항이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 및 입지적 특징은 다음과 같습니다.

4.1. 주변 상업 시설 및 입지

구로디지털단지 내에 위치하여 IT, 제조, 서비스 등 다양한 산업 분야의 기업들이 밀집해 있습니다. 관련 지원 시설 및 근린생활시설이 풍부하여 사업 운영에 유리한 환경입니다.

4.2. 교통 접근성

구로디지털단지역(2호선)을 중심으로 발달된 교통망은 직원 및 고객의 접근성을 높여줍니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 혐오 시설 유무

일반적인 지도 검색 및 지역 정보에 따르면, 본 물건 주변에 심각한 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 산업 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 업무, 주거, 상업 시설이 혼재된 환경입니다.

5. 생활정보

물건지 주변의 생활 편의 시설 및 환경 정보입니다.

5.1. 교통망

지하철 2호선 구로디지털단지역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 근교로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

* 인근 교육 시설: 서울영서초등학교가 남측에 위치하고 있습니다.

* 교육환경보호구역: 본 물건은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있으므로, 관련 법규 준수 및 남부교육청을 통한 상세 확인이 반드시 필요합니다.

5.3. 편의 시설

주변에 다수의 근린생활시설, 식당, 금융기관 등 상업 시설이 밀집해 있어 일상생활 및 업무 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

6.1. 유동화 물건 특성

유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(SPV)를 통해 거래되는 경우가 많아, 복잡한 구조나 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2003년 사용승인을 받은 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획상의 제한

다양한 도시계획 및 법적 제한(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하여, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 권리 분석 추가 확인 필요

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 과정 또는 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (이는 일반적인 유동화 물건의 특징이기도 함)

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지의 핵심 입지에 위치하며, 편리한 교통망과 잘 갖춰진 비즈니스 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높은 편입니다. 특히, 지하철 2호선 역세권이라는 점은 임대 수익 확보에 매우 유리한 요소입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성, 건물 노후화, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계는 명확해 보이나, 법적, 행정적 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울디지털 국가산업단지 내 우수 입지

* 구로디지털단지역 초역세권으로 높은 접근성

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

* 안정적인 임대 수요 기대 가능 (지식산업센터)

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 없습니다.

감정가는 21억 5천만원으로 제시되어 있으나, 실제 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 경쟁 상황, 낙찰자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 경쟁률이 높지 않다면 감정가 이하에서도 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황에 따른 탄력적인 접근이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.