나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8599 [1] 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 86-10번지 소재 ""온수역"" 북측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 6층 도시형생활주택으로서
외벽 : 석재 타일 붙임
내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8599 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제4층 제401호

건물명: 에코그린빌

동/호수: 제102동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 6층 도시형생활주택

사용승인일: 2019년 02월 07일

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.11㎡ (약 10.62평)

건물면적(전용): 43.91㎡ (약 13.28평)

건물면적(연면적): 387.19㎡

건물면적(총면적): 1318.42㎡

건물면적(건폐율): 44.3%

건물면적(용적률): 150.85%

주차대수: 총 20대 (실내기계식 12대, 실외기계식 8대)

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 297,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 86-10번지 소재 "온수역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철 1호선 및 경인선 온수역이 인접하여 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 건물 및 토지 이용상태

건물은 철근콘크리트구조의 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감되었습니다. 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 정비구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑6 (현대해상화재보험 가압류, 2022.06.16)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 맹서현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-31

대항력: 없음 (매수인이 인수하지 않아도 되는 임차인입니다.)

* 임차인: 박정남

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-02

확정일자: 2019-06-24

배당신고일자: 2022-02-21

대항력: 있음 (매수인이 인수해야 하는 임차인입니다.)

비고: 을구 1번 주택임차권 등기, 권리금액 244,000,000원, 말소: 인수.

* 임차인: 주택도시보증공사(안성일)

보증금: 284,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-27

확정일자: 2021-08-09

배당신고일자: 2023-09-21

대항력: 있음 (매수인이 인수해야 하는 임차인입니다.)

비고: 을구 2번 주택임차권 등기, 권리금액 284,000,000원, 말소: 인수.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

매수인은 박정남 임차인의 보증금 244,000,000원과 주택도시보증공사 임차인의 보증금 284,000,000원을 인수해야 합니다. 총 인수 보증금은 528,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 온수역 인근으로 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 상업시설보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 온수역(1호선, 경인선) 및 다수의 버스노선 이용 가능

* 편의시설: 주변 주거지역 내 생활 편의시설 이용 가능

* 교육: 주변 학군 정보는 별도 확인 필요 (교육환경보호구역)

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 현재까지 파악된 바에 따르면 특별한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박정남(2.44억원) 및 주택도시보증공사(2.84억원) 임차인의 총 5.28억원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 매우 큰 부담으로 작용합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 제한과 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역 등의 다양한 규제사항이 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2019년 사용승인 건물로 비교적 신축에 속하나, 공동주택의 경우 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 온수동, 온수역 인근에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 교통은 양호한 편이나, 총 5.28억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 문제입니다. 감정가 2.97억원 대비 인수해야 할 금액이 매우 높아, 투자 관점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 온수역 역세권으로 교통 환경이 우수합니다.

* 주거 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* (단, 인수 보증금 규모가 매우 크므로, 일반적인 투자 포인트로 보기는 어렵습니다. 초저가 낙찰 시에만 고려 가능합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 시장 시세는 인근 유사 면적의 최근 매매 사례를 고려할 때 약 5.5억원에서 6억원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본 물건은 5.28억원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 낙찰자가 실제 부담하게 되는 총액은 '낙찰가 + 5.28억원'이 됩니다.

이를 고려하여, 본 물건의 시장가치(약 5.5억원)를 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 산정해야 합니다. 즉, 매수인이 취할 수 있는 순수 투자 가치는 시장가치에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

시장 가치 (추정): 550,000,000원

인수 보증금: 528,000,000원

매수인이 입찰할 수 있는 가치 범위: 550,000,000원 - 528,000,000원 = 22,000,000원

이에 따라, 매우 보수적으로 예상되는 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위가 될 수 있습니다. 다만, 이는 인수되는 보증금을 고려한 잠재적 입찰 범위이며, 실제 입찰 시에는 최저매각가격(297,000,000원)보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰하게 될 가능성이 높습니다.

이러한 조건의 물건은 투자 위험이 매우 크므로, 철저한 사전 조사와 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.