나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8553 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8553 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8553 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제3층 제301호 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 161,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8553 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (근린주택이 아닌 주거용 부동산)

감정가: 252,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

(채무자 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.2. 물건 상세 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 중 제3층 (2021.02.22 사용승인)

건물면적(전용): 22.00㎡ (약 6.66평)

토지면적(대지권): 15.44㎡ (약 4.68평)

(본 건은 다세대주택으로, 아파트에서 통용되는 분양면적 개념은 적용되지 않습니다. 제시된 면적은 전용면적입니다.)

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 감정평가 요약

본 건은 2021년도에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지/타일 마감, 창호는 샤시 창호 등 보통 수준의 마감 상태입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 보통 수준 이상입니다.

토지는 장방형으로 인접 도로 및 토지와 대체로 등고평탄하며 주거용으로 이용 중입니다.

2.2. 입지 조건 및 교통 상황

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 서측 인근에 위치하며, 다세대주택 등으로 형성된 일반적인 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

인접 도로: 에코하우스 서측으로 가로공원로82길이 소재하며, 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 물건 권리 관계

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각이므로 건물만 철거되는 법정지상권의 문제는 발생하지 않습니다.

임대차 관계: 임대 상황은 미상이나, 내부 구조 및 이용 상황이 거주자 부재 등으로 인해 외부 관찰에 의존한 점은 현장 조사 시 유의해야 합니다.

3.2. 주의사항 및 리스크 분석

핵심 주의사항: 본 건은 **"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"**이라는 특이한 조건이 붙어 있습니다.

* 이는 매수인이 임차인의 대항력 유무와 관계없이 명도 책임(보증금 인수 책임)을 지지 않는다는 의미로, 통상적인 경매 물건 대비 권리관계의 리스크가 현저히 낮아지는 **매우 유리한 조건**입니다.

* 다만, 명도는 매수인의 책임이므로, 임차인이 스스로 건물을 비우도록 하는 절차(명도)는 진행해야 합니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본 건 주변은 다세대 및 연립주택이 주를 이루는 주거 지역입니다.

주변에 화원중학교 등 학교가 소재하여 교육 환경은 보통이며, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

(혐오시설 정보는 검색 결과에서 특정되지 않았으나, 주거지역 특성상 일반적인 생활 소음 외의 특이 혐오시설은 없을 가능성이 높습니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 반드시 재확인해야 합니다.)

4.2. 토지이용계획 및 규제

제2종일반주거지역(7층이하)으로 건축물의 용도 및 층수 제한이 있습니다.

공항시설법상 중요시설물보호지구, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등에 해당하여, 향후 재건축 또는 증개축 시 **고도 제한 및 군사 시설 보호 관련 규제**가 적용되므로 주의가 필요합니다.

교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당하여 학교보건위생 정화구역 내 금지된 시설의 설치가 제한됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 실거주 또는 임대수익 목적으로 적합합니다.

가장 큰 장점은 **주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건**이므로, 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없다는 점에서 매우 안전한 투자 물건으로 판단됩니다.

다만, 고도 제한 등 각종 규제가 많은 지역이므로 장기적인 재개발/재건축 투기 목적보다는 **확실한 월세수익(임대수익) 확보**에 중점을 두어야 합니다.

면적이 22.00㎡(약 6.66평)로 비교적 소형이므로 1~2인 가구를 대상으로 한 임대수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 권리관계 안전성 확보: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, **매수인이 인수할 임차인의 보증금 부담이 없어** 경매 초보자도 안심하고 입찰할 수 있는 물건입니다.

2. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 상태가 양호하여 당분간 큰 수리비 지출 없이 임대 운영이 가능합니다.

3. 소액 투자: 감정가가 2.52억 원으로 소액 투자 물건에 해당하며, 화곡동 주택가에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

4. 명도 용이성: 법적으로 대항력을 포기했기 때문에 명도 소송 시 승소가 명확하며, 주택도시보증공사와 협의 시 예상보다 명도가 빠르고 원활하게 진행될 가능성이 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계