나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8873 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제2층 제203호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8873 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8873 | 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제2층 제203호 | 감정가: 403,000,000원 | 최저가: 322,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8873 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제2층 제203호

용도: 오피스텔

감정가: 403,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

건물면적 (전용): 34.46㎡ (약 10.42평)

토지면적 (대지권): 12.08㎡ (약 3.65평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (12층 건물 중 2층)

이용상태: 오피스텔

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치한 역세권 오피스텔입니다. 역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통상황은 무난하며, 차량 접근성도 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 상권

주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 서울 시내로의 이동이 용이하며, 주거 및 업무용으로의 이용이 모두 가능한 입지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 위치한 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등 일부 제한사항이 있으나, 기존 건물 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 채무 및 소유 관계

소유자와 채무자가 김OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (주의사항)

본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각되는 특이사항이 있습니다. 이는 매수인이 낙찰 후 대항력 있는 임차인에게 보증금을 인수해야 하는 가장 큰 경매 리스크가 해소됨을 의미합니다. 즉, 매수인은 임차인 관련하여 명도 및 보증금 인수 부담이 현저히 낮아져 권리상 매우 안전하다고 판단됩니다.

4. 리스크 및 기회 요인

4.1. 잠재적 리스크

감정평가서 및 현장조사 요약 상 임대내역은 미상이며, 실제 임차인 현황 및 점유 관계는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다. 다만, 상기 3.2항과 같이 대항력 포기 조건 매각이므로 권리상의 리스크는 최소화되었습니다.

주변 환경 검색 결과, 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매수 희망자는 반드시 현장 답사를 통해 소음, 채광, 주차 문제 등 실질적인 이용 환경을 점검해야 합니다. 일부 리뷰에서는 건물이 오래되어 방음이나 단열이 다소 부족할 수 있다는 의견이 있었으나, 이는 개인차가 있을 수 있습니다.

4.2. 기회 요인 (투자 포인트)

지하철 9호선 염창역 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 준수한 입지입니다. 특히, 임차인 측의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각이므로, 명도 리스크와 보증금 인수 위험이 거의 없는 '안전한 물건'에 해당하여 초보 경매 투자자에게도 유리한 물건으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 염창동 소재 오피스텔로, 감정가는 403,000,000원입니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 준공업지역 내 위치합니다. 본 물건의 최대 강점은 '대항력 포기 조건 매각'으로 권리 관계가 매우 깔끔하며, 이로 인해 입찰 경쟁률 상승 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔.

안전한 권리: 임차인 및 HUG의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각으로, 임차보증금 인수 리스크가 해소됨.

주거/업무 수요: 강서구 및 마포, 여의도 등 인근 업무지구 접근성이 뛰어나 1인 가구 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계