나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8858 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""경인중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대규
모 아파트 단지 및 다세대주택 등의 소규모 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이
밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용
편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서,
- 사용승인일: 2021년 4월 1일
- 외벽: 타일붙임 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 토지와 비교적 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서
공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측과 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 3필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 장애물제한표면구역(진입
표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8858 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 18.24㎡ (약 5.51평)

토지지분: 18.24㎡ (약 5.51평)

건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

건물지분: 26.9㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 4월 1일

1.2. 건축물대장상 상세정보

건축물대장상 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 132-44번지, 신축건물명 지오펠리체 제5층 제504호이며, 주용도는 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며, 총 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

건폐율은 59.63%, 용적률은 180.4%입니다.

전유면적은 26.90㎡ (약 8.14평)이며, 건물내 승강기(1대)가 설치되어 있습니다.

1.3. 토지 상세

본건 소재 토지는 인접 토지와 함께 전체 대지면적 385.65㎡ (약 116.65평) 위에 건립된 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

해당 호실의 토지 지분은 18.24㎡ (약 5.51평)입니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 규제를 받습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 소규모 공동주택(다세대주택), 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로 이동이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층)으로, 최대 7층까지 건축이 가능한 지역입니다.

또한, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권은 이형준 외 2명에게 보존 등기되었으며, 이후 이재혁에게 매매로 이전되었습니다.

권리분석상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.11.16.)입니다.

본 경매 사건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청에 의한 것입니다.

등기부채권 총액은 1,245,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 명의의 임차인(박은경)이 존재합니다.

보증금은 219,000,000원, 차임은 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 각각 2021년 5월 24일, 2021년 5월 25일입니다.

그러나 등기부상 해당 임차인의 주택임차권은 2023년 7월 17일에 말소된 것으로 확인됩니다.

또한, 임차인 현황표에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 지상권 등)는 존재하지 않거나, 인수되지 않는 조건으로 매각될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 근린생활시설이 풍부합니다.

생활 편의시설 이용이 편리하며, 지역 내 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 마트, 병원, 식당, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 자리하고 있습니다.

주거 편의성이 높은 환경입니다.

4.3. 교육시설

단지 인근에 경인중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 시세 대비 감정가 괴리

제공된 JSON 데이터 기반의 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가(257,000,000원)는 최근 거래된 유사 물건들의 평당 또는 제곱미터당 시세보다 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이는 입찰 시 고가 낙찰의 위험성을 내포합니다.

5.2. 재매각 이력

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있음을 의미합니다.

이는 시장의 관심 부족, 예상치 못한 권리 관계, 또는 높은 가격 책정 등 다양한 원인으로 인해 발생할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 권리관계 복잡성

임차인 정보에 '대항력: 없음'으로 명시되어 있고 등기부상 주택임차권이 말소되었으나, '특이사항' 및 '특별매각조건'에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 등의 문구가 혼재되어 있어, 권리관계의 복잡성을 시사합니다.

비록 현재는 인수 보증금이 없는 것으로 나타나나, 이러한 특수 조건은 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

5.4. 토지이용 제한

본건은 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등의 적용을 받아 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 안정적인 주거지대에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 제공된 JSON 데이터 기반의 시세 분석 결과, 감정가 대비 시장 가치가 상대적으로 낮을 가능성이 있어, 시세차익 실현의 기회가 존재합니다.

* 경매 절차의 특성상, 권리 관계가 명확히 정리된다면 취득 시 유리할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경8858(1) 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축 다세대주택입니다.

주거지로서의 입지조건은 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

권리분석상 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 재매각 이력과 '대항력있는임차인' 관련 특수 조건 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

가장 중요한 고려사항은 감정가(257,000,000원)와 제공된 JSON 데이터 기반의 시세 분석 결과(약 130,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정) 간의 큰 괴리입니다.

이는 본건의 잠재적 가치 평가에 대한 신중한 검토를 필요로 합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 250,000,000원 (2026년 7월 1일 거래 기준, 약 4,856,255원/㎡)

- 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 139,500,000원 (2026년 7월 1일 거래 기준, 약 3,359,826원/㎡)

- 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡, 연립): 250,000,000원 (2026년 7월 13일 거래 기준, 약 4,085,473원/㎡)

본건 물건의 전유면적은 26.90㎡입니다.

상기 시세 분석 결과, 주변 다세대주택의 제곱미터당 가격은 약 336만원에서 486만원 수준으로 나타났습니다.

이를 본건 면적(26.90㎡)에 적용할 경우, 시장 가치는 약 110,000,000원에서 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 257,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준입니다.

8.2. 입찰가 산정 (감정가 및 리스크 고려)

본건은 제공된 시세 정보와 감정가 사이에 큰 격차가 존재하며, 재매각 및 복잡한 권리 관계 등의 리스크 요인을 가지고 있습니다.

따라서, 감정가보다는 시세 분석 결과에 기반한 합리적인 입찰 전략이 필요합니다.

최근 거래가격을 기준으로 산정된 시장 가치(약 130,000,000원)를 고려하고, 물건의 신축 연식(2021년)을 감안하여 약간의 가산점을 적용하되, 감정가 상한선을 넘지 않는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 180,000,000원

보증금: 최저매각가격(통상 감정가로 시작하며, 재매각 시 조정될 수 있음)의 20%

* 보증금 산정은 최저매각가격 확인 후 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.