나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8538 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8538 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8538
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제5층 제501호
• 감정가: 200,000,000원
• 최저가: 128,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8538 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제5층 제501호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특장점

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8538 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-68 신우에이스빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 22.63㎡ (약 6.85 평)

건물면적 (전용면적): 29.99㎡ (약 9.07 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건의 특징

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층으로 2018년 3월 16일에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 건물의 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 제반 교통여건은 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

생활정보:

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

학군: 서울화곡초등학교가 인근에 소재하고 있어 초등학교 학군 이용에 편리합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크:

감정평가서상의 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건축물 높이 제한을 받으며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등 공항 관련 제한이 적용되는 지역입니다. 또한, 실거주 후기에 따르면 건물 내 주차공간이 협소하여 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 (Risk & Opportunity)

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 이은경이 존재하며 임차보증금은 188,000,000원, 임대차계약일은 2018년 8월 6일입니다. 이는 감정가(200,000,000원)의 대부분을 차지하는 금액입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

주의사항:

본 물건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각됩니다. 이는 통상적으로 임차인이 선순위 대항력을 가지고 있으나, 주택도시보증공사가 보증금의 회수를 위해 매각 시 매수인에 대한 대항력을 포기하고 배당을 받는 조건입니다.

권리분석:

만약 이 조건이 유지된다면, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 책임이 없어져 권리관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 통해 최종적으로 "대항력 포기 조건"의 이행 여부 및 내용을 정확히 확인해야 합니다. 이 조건이 확실하게 성립된다면, 권리적인 리스크는 현저히 낮아지는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2018년식으로 건축 연한이 짧은 도시형생활주택(다세대)으로서, 초등학교 인근의 양호한 주거 입지와 각종 편의시설이 잘 갖춰진 생활환경을 보유하고 있습니다. 핵심은 "대항력 포기 조건부 매각"이라는 특이사항이며, 이 조건이 완벽하게 충족된다는 전제 하에 높은 임차보증금으로 인한 인수 리스크 없이 취득할 수 있는 기회입니다. 실거주 및 임대 수익을 위한 투자 모두 고려해 볼 가치가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 신축급 다세대: 2018년식으로 건물 상태가 양호하여 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

2. 권리관계의 안정성: HUG의 대항력 포기 조건 매각이므로, 이 조건대로 낙찰되면 약 1억 8천만 원 상당의 임차보증금 인수 위험이 사라져 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

3. 편리한 생활환경: 도보 5분 이내에 마트, 병원 등 주요 생활 편의시설이 밀집되어 있어 실거주 가치가 높습니다.

4. 소액 투자 가능성: 유찰 시 최저가(80%)가 1억 6천만 원으로 설정되므로, 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 매력이 증가합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계