나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8354 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-73 73빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8354 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-73 73빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8354
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 73-73 73빌 제3층 제302호
• 감정가: 210,000,000원
• 최저가: 134,400,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8354 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-73 73빌 제3층 제302호 | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 134,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 분석 보고서

1.1. 사건 및 소재지

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 물건은 2021년도에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 투자 가치 판단에 있어 권리 분석의 특이사항과 주변 입지 조건이 중요합니다.

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8354 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-73 73빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지 이용중)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.11.12. (신축급 건물)

1.3. 면적 정보 (제곱미터 및 평)

토지면적: 42.45㎡ (약 12.84평)

건물면적 (전용): 15.54㎡ (약 4.70평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스 남동측에 위치하며, 다세대주택과 다가구주택, 공원 등이 혼재된 주거지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지(아이파크 e편한세상 아파트)도 있어 주거 환경은 비교적 양호합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

일반적인 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 편리함을 제공합니다. 지하철 5호선 우장산역을 도보로 이용할 수 있는 거리입니다.

2.3. 상권 분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 일부 존재할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(식당, 마트, 병원 등)은 갖추어진 주거 상권으로 파악됩니다.

2.4. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 다수의 버스 노선과 대학 캠퍼스가 있어 생활 인프라는 양호합니다. 검색된 정보로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거지역 특성상 주변에 소규모 공장이나 고물상 등의 유무는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 채무 및 경매 구분

본 건은 채무자 소유의 부동산에 대해 채권자가 강제집행을 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 채권 회수가 목적이므로 매각 후 잔여 채무 처리에 대한 부담은 매수인에게 없습니다.

3.2. 임차 관계 및 대항력

주의사항: "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"은 본 건의 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

- 통상 임차인이 대항력이 있는 경우 매수인이 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생하지만, 본 건은 임차인(또는 임차권을 승계한 주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

- 이는 매수인이 낙찰 후 임차인의 보증금 반환 의무를 부담하지 않는다는 의미이며, 명도(인도) 리스크가 현저히 낮아져 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. (단, 대항력 포기서 제출 여부는 최종 확인 필요)

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 제한 및 규제

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 설정되어 있습니다. 이는 향후 증축이나 개축 시 건축 행위에 제한이 있을 수 있으므로 재개발 또는 리모델링을 고려하는 경우 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 매우 작은 면적의 투자 가치

건물 전용 면적이 15.54㎡ (약 4.70평)으로 매우 작아 사실상 원룸 형태일 것으로 추정됩니다. 소액 투자 또는 대학생 임차 수요를 타겟으로 해야 하며, 일반적인 주거용 다세대주택을 기대하는 투자자에게는 맞지 않을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동 소재의 2021년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 감정가가 2.1억 원입니다. 가장 큰 매력은 "대항력 포기 조건 매각"에 따라 임차인 보증금 인수 부담 및 명도 리스크가 거의 없다는 점입니다. 소액의 월세 수익을 목적으로 하거나, 신축급 원룸/소형 주택 투자를 원하는 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

- 권리상의 안전성: 임차인의 대항력 포기 조건으로, 보증금 인수 위험과 명도 리스크가 해소되어 투자 안전성이 매우 높습니다.

- 신축급 건물: 2021년 건축물로, 당분간 큰 수리 비용 지출 없이 임대 운영이 가능합니다.

- 입지적 수요: 인근 한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스 등의 학생 및 직장인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

- 소액 투자: 감정가가 2.1억 원으로, 수도권 소액 주거형 부동산 투자 기회를 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계