나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8993 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제9층 제902호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8993 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8993 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제9층 제902호 | 감정가: 333,000,000원 | 최저가: 213,120,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8993 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제9층 제902호 오피스텔입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 3억 3,300만 원으로 책정되었습니다. 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 10.43제곱미터 (약 3.15평)이며, 건물(전용)면적은 28.62제곱미터 (약 8.65평)입니다. 해당 면적은 오피스텔의 전용면적에 해당합니다. 건물은 2021.07.29.에 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하 층 지상 12층 건물 내 제9층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 권리 분석 및 특이사항

2.1. 채무 및 소유 관계

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2.2. 주의사항 및 권리 안정성

주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 잔금을 납부할 경우, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 없음을 의미합니다. 따라서 통상적인 경매 물건 대비 임차인 명도(건물 인도)와 관련된 법적 리스크 및 명도 소송에 대한 부담이 현저히 줄어드는 매우 긍정적인 조건입니다.

3. 입지 조건 및 환경

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 시설 접근성이 양호합니다. 토지는 6필지 일단의 부정형으로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3.2. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(화곡역)이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준의 교통 사정을 갖추고 있습니다.

3.3. 생활 환경 (혐오시설 여부)

주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 주거 환경으로 형성되어 있으며, 사전 조사 결과 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경의 쾌적성은 양호할 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 토지 이용

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역입니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항 관련 규제와 상대보호구역(2015-03-24) 등 교육 환경 관련 규제를 동시에 적용받는 지역임을 인지해야 합니다. 과밀억제권역에도 해당됩니다.

4.2. 상권 및 임대 시장

오피스텔로 이용 중이며, 5호선 화곡역 인근은 강서구 내에서도 직장인 및 1인 가구 수요가 높은 지역입니다. 신축급 오피스텔로서 인근 임대 시장에서 충분한 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 장기적 개발 리스크

본건은 제3종일반주거지역에 위치하나, 공항시설법에 따른 다수의 제한구역에 포함되어 있어 향후 개발 또는 리모델링 계획 시 건축 행위에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 당장 임대수익을 목적으로 하는 투자에는 큰 문제가 없으나, 장기적인 토지 가치 상승에는 변수가 될 수 있습니다.

5.2. 임대 상황 불확실성

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있어, 현재 공실인지 또는 임차인이 존재하는지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 대항력 포기 조건으로 권리상의 문제는 최소화되어 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울 강서구 화곡동 소재의 비교적 신축(2021년) 오피스텔로서, 5호선 화곡역 인근의 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 3,300만 원으로 책정되었으며, 특히 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 붙어 있어 일반 경매 물건의 가장 큰 리스크인 명도(인도) 문제가 크게 해소된 안전한 물건으로 평가됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. **안전한 권리관계:** 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰 후 명도 관련 불확실성을 최소화하고 빠른 임대 전환이 가능합니다.

2. **신축급 건물:** 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 임차인 확보에 유리하며, 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

3. **역세권 임대수익:** 5호선 화곡역 접근성이 양호하여 서울 내 직장인 및 1인 가구 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

4. **소액투자 적합:** 전용면적 약 8.65평의 소형 평수로, 상대적으로 낮은 투자금으로 서울 내 수익형 부동산을 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계