나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경422 [1] 서울특별시 구로구 고척동 76-14 고척동헤리움더원 제2층 제216호 오피스텔 경매
매각기일: 2026-01-22
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경422 [1] 서울특별시 구로구 고척동 76-14 고척동헤리움더원 제2층 제216호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2025타경422
- 주소: 서울특별시 구로구 고척동 76-14 고척동헤리움더원 제2층 제216호
- 감정가: 181,000,000원
- 최저가: 144,800,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 오피스텔
서울남부지방법원 경매7계 2025타경422 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척동 76-14 고척동헤리움더원 제2층 제216호 | 감정가: 181,000,000원 | 최저가: 144,800,000원 | 용도: 오피스텔
1. 물건 보고서
1.1. 사건 개요
사건번호
서울남부지방법원 2025타경422 (1)
소재지
서울특별시 구로구 고척동 76-14 고척동헤리움더원 제2층 제216호 (오피스텔)
감정가
181,000,000원
경매 구분
부동산 임의경매 (매각대상: 토지/건물 일괄매각)
채무자 및 소유자
박OO
채권자
주OOOOOOOO
1.2. 물건 상세 정보
면적 내역
토지 면적 (대지권): 7.73㎡ (약 2.34평)
건물 면적 (전용면적): 19.01㎡ (약 5.75평)
건물 현황 및 이용 상태
본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제2층 제216호로서, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
내부 설비로는 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
2. 물건 입지 분석
2.1. 위치 및 교통 상황
위치 및 주위환경
고척동 '고산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
교통 접근성
차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 수준입니다.
도로 상태
본건은 남서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.
2.2. 토지 및 공법 상 제한사항
토지 이용 현황
4필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용 중입니다.
공법상 제한 (요약)
도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한을 받습니다. 특히, 공항시설법에 따른 제3종 구역(다 지구) 및 장애물제한표면구역(진입표면구역), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m) 등 비행 안전 관련 제한 및 소음 관련 제한이 일부 존재하므로 추가 확인이 필요합니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매의 종류 및 대상
경매 구분
부동산 임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.
매각 대상
토지 및 건물 일괄매각 건으로, 토지와 건물 모두를 취득하는 것이 원칙입니다.
소유자 및 채무자
소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 통상적으로 권리관계가 비교적 단순할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이후의 임차인 등 권리 신고 유무에 따라 입찰 시 인수 여부가 결정되므로, 매각물건명세서를 통한 최종 권리분석이 필수적입니다.
4. 상권 및 생활정보
4.1. 상권 분석 및 주변 개발호재
배후 수요
본 오피스텔(고척 헤리움 더원)은 전용 19.01㎡(약 5.75평)의 소형 평형으로, 인근 동양미래대학교 학생 및 구로 G밸리 등 서남부권 업무지구 종사자들을 배후 수요로 하는 1인 가구 대상 임차 수요가 풍부한 지역입니다.
주변 개발호재
구 영등포 교도소 부지에 대규모 주거/상업 복합단지인 '고척 아이파크'가 조성되었으며, 코스트코, 아이파크몰 등 대형 유통 시설이 입점(예정 포함)하여 생활 편의성이 크게 개선되고 있습니다. 이는 과거의 지역적 약점을 극복하고 '몰세권' 입지를 형성하며 지역 가치를 높이는 요인입니다.
4.2. 생활 편의
생활 시설
도보 5분 거리에 고척스카이돔이 위치하며, 구로성심병원, 킴스클럽, 2001아울렛 등 각종 편의 시설이 가깝고, 차량 10분 내외 거리에는 롯데마트, NC백화점, 현대백화점 등 대형 유통 시설 이용도 가능하여 생활 인프라는 양호합니다.
5. 잠재적 리스크 및 주의사항
5.1. 잠재적 리스크
혐오 시설
과거 본건 인근에 교정시설(영등포교도소)이 위치하여 사업성이 낮다는 인식이 있었으나, 해당 부지는 현재 '고척 아이파크' 등 대규모 주거/상업 시설로 개발이 완료되었거나 진행 중으로 해당 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 과거 교정시설이 있었던 지역이라는 점은 투자 시 고려할 필요가 있습니다.
공법상 제한
토지이용계획 상 공항 소음 방지 및 장애물제한표면구역 등 비행 안전 관련 규제가 존재하므로, 재건축/리모델링 등 향후 개발 시 관련 규제 영향을 추가로 확인할 필요가 있습니다.
임대차 관계
본건 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있어, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 파악하는 것이 중요합니다.
5.2. 특이사항 및 주의사항
제시된 정보에는 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으나, 경매의 특성상 입찰 전 정확한 현장조사 및 권리분석을 통해 명도(이사) 관련 리스크 및 비용 등을 충분히 검토해야 합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 소형 오피스텔로서, 전용면적 19.01㎡(약 5.75평)의 1인 가구 맞춤형 물건입니다. 주변에 고척스카이돔 및 대형 유통 시설(아이파크몰, 코스트코 등)의 개발호재가 완료되었거나 진행 중이어서 지역 가치 상승이 기대되는 지역에 위치합니다. 준공업지역이나 주거환경은 학교, 주거시설과 혼재되어 있어 보통 수준이며, 교통 접근성이 무난하여 임대수익형 부동산으로 적합할 것으로 판단됩니다.
6.2. 투자 포인트
최고의 입지: 고척동 내 1인 가구 수요가 풍부한 입지에 위치하며, 도보 거리에 다양한 생활 편의 시설이 밀집한 '슬세권' 입지를 갖추고 있습니다.
개발호재 수혜: 구 영등포 교도소 부지 개발(고척 아이파크 및 상업시설)의 수혜가 예상되어, 향후 지역 가치 상승 및 임대 수요 증가를 기대할 수 있습니다.
소액 투자 적합: 감정가 기준 1억 8천만 원대의 소액 부동산 투자 물건으로, 낮은 진입 장벽과 함께 임대수익 창출을 목적으로 하는 투자자에게 매력적입니다.
안정적인 구조: 소유자와 채무자가 동일한 임의경매 사건으로, 권리관계 분석이 상대적으로 단순할 가능성이 높습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매7계