나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7509 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7509 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경7509 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로30길 70, 제2층 제202호 (방화동, 슈베르트빌) | 감정가: 307,000,000원 | 최저가: 157,184,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7509 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 307,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 소유자 서OO, 채권자 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

건물면적 (전용): 29.98㎡ (약 9.07평)

*본 물건은 다세대주택(도시형 생활주택)으로, 면적은 전용면적 기준입니다.

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층

사용승인일: 2020.07.30. (약 5년차 신축급)

이용상태: 도시형생활주택 (방2, 욕실, 주방, 거실, 발코니 등)

설비내역: 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 환경

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.

지하철 9호선 "신방화역" 및 "마곡나루역"이 인근에 위치하여 더블 역세권의 혜택을 누릴 수 있는 양호한 교통 환경으로 평가됩니다.

2.2. 주위 환경

서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 신축급 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 마곡지구 내 주거지역입니다.

인접 필지 대비 등고평탄한 토지에 건물이 건축되어 있으며, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 및 채무 관계

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지 및 건물 모두에 대한 소유권을 확보할 수 있습니다.

경매구분은 부동산강제경매로, 채권자에 의한 강제집행을 통해 진행됩니다.

3.2. 권리상의 특이사항 및 주의사항 (가장 중요)

**최대 리스크 해소 조건:** "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 입니다.

이는 주택 임차인이 존재하는 경우, 통상적으로 매수인이 인수해야 할 보증금 대항력 문제를 매각 조건으로 사전에 해소시킨 상태이므로, 낙찰자는 임차인 명도 및 보증금 반환 의무에 대한 큰 부담 없이 입찰에 참여할 수 있습니다.

따라서 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되며, 명도 리스크 또한 현저히 낮습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

마곡지구 내에 위치하여 마곡나루역 및 인근 상업지구의 상권을 이용하기 편리합니다.

건물 자체에 제1종근린생활시설(소매점)이 포함되어 있어 기본적인 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교육 환경

주위에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

교육시설로는 '마곡중학교'가 인근에 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당되어 교육환경 보호에 유리합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 환경적/법적 리스크

본 물건의 소재지는 **중요시설물보호지구(공항)** 및 **수평표면구역**에 해당합니다. 이는 김포국제공항과 가까워 항공기 소음의 영향이 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 소음 정도를 반드시 현장 확인해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 **제2종일반주거지역(조건부기 지역)**, **대공방어협조구역** 등의 제한이 있어, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 복잡한 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 상기 언급된 공항 인접으로 인한 소음 문제가 잠재적 환경 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 마곡지구 내 신축급(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 9호선 더블 역세권 인근의 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

특히, **임차인 대항력 포기 조건 매각**이라는 최상의 권리 조건을 가지고 있어, 일반적인 경매 물건 대비 명도 리스크와 보증금 인수 리스크가 거의 없다는 강력한 장점을 가집니다.

다만, 감정가 대비 인근 시세 및 전세가를 비교하고, 공항 인접에 따른 소음 리스크를 반드시 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1) **권리관계 안전성 최상:** 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 인수할 보증금 부담 및 명도 리스크가 거의 없어 가장 안전한 경매 물건 중 하나입니다.

2) **우수한 입지:** 지하철 9호선(신방화역/마곡나루역)을 이용할 수 있으며, 마곡지구의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

3) **신축급 건물:** 2020년 건축물로, 깔끔하고 선호도가 높은 도시형생활주택입니다.

4) **소형 주거 선호도:** 2룸형(약 9평) 구조로 1~2인 가구의 수요가 꾸준하여 임대 및 매매 회전율이 높을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계