나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6872 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제6층 제605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산3동주민센터 북서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 교통상황은
보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건중 6층 605호로서
외 벽: 화강석등 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔(방2,주방1,거실1,욕실1)로 이용중임

설비내역

승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 3필지 일단의 부정형으로 다세대주택 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,제1종지구단위계획구역(문성생활권),가축사육제한구역,장애물제한표면구역(진
입표면구역),교육환경보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3313)관할),과밀억제권역,중점경관관리구역(2016.11.24)(주요
산 주변).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찯을 토대로
작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6872 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제6층 제605호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건중 6층 605호

건물용도: 오피스텔 (방 2, 주방 1, 거실 1, 욕실 1)

사용승인일: 2021년 06월 25일

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

토지 지분: 13.2885㎡ (약 4.02평)

건물면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

건물 지분: 33.32㎡ (약 10.08평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산3동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택과 상업 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 완경사 지대에 위치한 3필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 제한 상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(문성생활권), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2021년 07월 02일 (원정희 외 2명)

공유자 전원지분 전부 이전: 2021년 09월 24일 (서혜진, 말소)

주택 임차권 등기: 2023년 08월 22일 (김소의, 보증금 295,000,000원, 말소: 인수)

강제 경매 개시 결정: 2025년 01월 21일 (주택도시보증공사, 채권액 292,239,420원, 말소 기준 권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-08-18

배당신고일자: 2023-08-22

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 292,270,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-08-18

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 등기(2023.08.22. 등기)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 독산동 일대는 주거용 건물과 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있는 지역으로, 오피스텔의 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

4.2. 오피스텔 시세 및 임대 현황

본건과 유사한 면적(약 30~35㎡)의 헤리움팰리스 내 오피스텔 매매가는 현재 대략 280,000,000원에서 330,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. (2026년 7월 기준 시세 추정치)

월세 시세는 보증금 1000만원 기준, 월 80만원~120만원 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

독산3동주민센터가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육/환경 관련 정보

본 물건은 교육환경보호구역에 해당합니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 인근에서 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

김소의 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 295,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 추가적인 임대차 관계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 시장 가치 변동성

부동산 시장의 변동 가능성에 따라 향후 매각 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

특히, 인수되는 임차 보증금액이 시가와 근접하여 투자 수익률 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 제약 사항

건축물대장상 도면과 실제 내부 구조도가 다를 수 있으며, 임대 관계 미상으로 인한 내부 확인의 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 서울 서남부 지역의 오피스텔로서 기본적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 투자 시 예상되는 총 매입 비용이 시세와 큰 차이가 나지 않거나 오히려 초과될 위험이 있습니다.

7.2. 투자 적합성

본 물건은 인수되는 보증금 부담이 매우 큰 관계로, 투자 수익률 확보가 매우 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

따라서 적극적인 투자보다는 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금 전액을 회수할 수 있다는 확실한 검토가 선행되지 않는다면 투자를 재고해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. (긍정적 요인)

* 서울시 금천구 내 오피스텔로, 지역 내에서의 수요가 존재합니다.

* 건물 자체의 신축 연차(2021년 사용승인)가 비교적 짧아 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. (리스크 관리 방안)

* 임차인 김소의 씨의 보증금 295,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액의 인수가 필수적이므로 총 매입 비용 산정 시 반드시 포함해야 합니다.

* 경매 절차 진행 중 채권 변제를 통한 임차 보증금 소멸 가능성 및 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 300,000,000원이며, 유사 면적의 오피스텔 시세가 이와 유사하게 형성되어 있는 것으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김소의 씨의 보증금 295,000,000원이 인수될 경우, 매수인이 부담해야 할 총 금액은 낙찰가액 + 295,000,000원이 됩니다.

시세 대비 매수인이 얻는 실질적인 이익(equity)은 매우 적거나 없을 가능성이 높습니다. (예상 시세 300,000,000원 - 인수 보증금 295,000,000원 = 5,000,000원)

따라서, 투자 수익 확보를 위해서는 인수 보증금을 제외한 나머지 금액을 기준으로 매우 보수적인 입찰가가 산정되어야 합니다.

9.2. 권고 입찰가

상기 분석에 따른 리스크를 고려할 때, 본 물건은 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세(300,000,000원)를 초과하지 않으면서 최소한의 수익을 기대할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

현 상황에서는 낙찰가액이 5,000,000원 이하로 산정되는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 투자 수익을 기대하기보다는, 향후 시장 상황 및 임차인과의 협의 결과를 바탕으로 신중하게 접근해야 함을 의미합니다.

매우 보수적인 접근으로, 3,000,000원 ~ 5,000,000원 범위 내에서의 입찰가를 권고합니다. (이 금액은 총 매입 비용이 시세 이하가 되도록 조정된 낙찰가이며, 실제 인수 보증금 295,000,000원을 더하면 총 투자금은 298,000,000원 ~ 300,000,000원에 달하게 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.