나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8583 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8583 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8583 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제5층 제502호 | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 225,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8583 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 353,000,000원

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적 (전용): 29.72㎡ (약 8.99평)

1.2. 경매 진행 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이 및 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지역 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 구조

교통상황은 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제5층 제502호이며, 외벽은 치장 석재 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지 일단의 평지인 가장형 토지로서, 본건 남동측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석 (특이사항 중점)

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 가장 중요한 특이사항은 ""임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각""입니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 등의 대항력 관련 리스크가 사실상 해소된 것으로 볼 수 있어, 명도 절차 및 권리 관계가 비교적 명료해지는 매우 긍정적인 조건입니다. 입찰자는 해당 조건을 면밀히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 규제 사항

토지이용계획상 다양한 규제가 존재합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건축 제한이 있습니다.

공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 군사 관련 규제(대공방어협조구역), 교육 관련 규제(상대보호구역) 등 다수의 규제 사항을 포함하고 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 시 복잡한 행정 절차가 예상됩니다.

특히, 소규모주택정비 관리지역 및 과밀억제권역에 속하며, 2024년 9월 5일자로 토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정)으로 지정되어 있어, 투자 전 상세한 확인이 필요합니다.

4. 투자가치 분석 및 의견

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(상권)은 형성되어 있으나, 이용 편의성은 보통 수준입니다. 주로 서울월정초등학교 인근의 주거 밀집 지역 특성을 가집니다.

혐오시설 검색 결과, 본건 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매수 전 현장 답사를 통한 주변 환경 및 기피 시설 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 면적 대비 감정가가 형성되어 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대)이라는 상품성으로 실수요 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 권리분석상의 최대 리스크인 임차인 대항력 문제가 해소된 조건으로 매각된다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획상 복잡한 규제 사항은 중장기적인 개발 측면에서 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 명확한 권리 관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 인수할 권리상의 하자가 없어 매우 안전한 물건으로 평가됩니다.

2. 소액 투자 및 주거 대체재: 소형 평수(전용 약 8.99평)의 다세대주택으로, 비교적 적은 자본으로 부동산 투자 또는 실거주(대체재)를 원하는 수요층에게 적합합니다.

3. 풍부한 임대 수요: 서울월정초등학교 인근 주거 밀집 지역의 소형 주택으로, 안정적인 임대 수요를 확보하기 용이할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계