나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6551 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6551 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제205호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경6551
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21, 제2층 제205호 (화곡동, 메종드로제)
• 감정가: 319,000,000원
• 최저가: 204,160,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6551 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21, 제2층 제205호 (화곡동, 메종드로제) | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 204,160,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경6551 (1) 화곡동 메종드로제 오피스텔

1.1. 기본 정보 및 개요

본 보고서에서 다루는 경매 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제205호 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경6551 (1)이며, 부동산강제경매 물건으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정가는 3억 1천 9백만 원이며, 건물은 2019년 7월에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다. 오피스텔 전용면적은 $\text{47.50m}^2$ (약 14.37평)이며, 토지면적은 $\text{11.47m}^2$ (약 3.47평)입니다.

1.2. 면적 및 구조 상세

본 건의 건물면적은 오피스텔 전용 $\text{47.50m}^2$ (약 14.37평)이며, 토지면적은 $\text{11.47m}^2$ (약 3.47평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 2층에 해당하며, 2019년 7월 26일에 사용 승인되었습니다. 내부 이용 상태는 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차시설, 도시가스에 의한 개별난방시설이 완비되어 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건이 위치한 토지는 일반상업지역에 속하며, 인접 대지와 등고평탄한 가장형 토지로 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 주요 지하철 노선인 2호선 및 5호선 까치산역이 도보 약 8분 거리(498m)에 위치하여 실질적으로 역세권에 준하는 편리한 접근성을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본건은 부동산강제경매 물건으로, 소유자 및 채무자가 사망한 망자(亡者)로 기재되어 있습니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 매각대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

3.2. 임차인 대항력 및 인수 권리

본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 주의사항이 있습니다. 이는 임차인(주택도시보증공사 포함)이 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 포기하고 매각이 진행되는 조건이므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 등 권리상의 리스크가 완전히 제거된 '권리관계 깨끗한' 물건으로 분석됩니다. 임대관계는 미상이나, 임차인의 대항력 포기 각서 제출 조건으로 권리분석의 난이도는 매우 낮습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 주변에 먹자골목 상권이 발달되어 있어 생활 편의성이 우수합니다. 가까운 거리에 편의점, 은행 등 생활 밀착형 시설이 잘 갖춰져 있으며, 홈플러스 목동점, 현대백화점 목동점 등 대형 쇼핑 시설과 홍익병원, 서울시 서남병원 등의 의료 시설도 차량으로 이용 가능한 거리에 위치하여 생활 인프라가 풍부합니다.

4.2. 교육 시설 및 환경

본건은 서울신강초등학교와 인접해 있으며, 주거와 상업이 혼재된 지역이지만 2019년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 절차적 리스크

소유자 및 채무자가 사망한 망자이므로, 경매 절차 진행 과정에서 상속인 확정 또는 절차상 문제로 인해 매각 기일이 지연될 가능성은 존재합니다. 이는 낙찰자의 명도 책임과는 별개의 문제로, 입찰 전 충분한 일정 예측이 필요합니다.

5.2. 입지 및 시장 리스크

본건은 오피스텔로, 아파트에 비해 주택 수 산정 및 세금, 대출 규제, 환금성 측면에서 상대적으로 불리할 수 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 주거 환경이 순수 주거지역보다는 복잡할 수 있다는 점 또한 감안해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울 강서구 화곡동에 위치한 본 오피스텔은 2019년 준공된 신축급 건물로, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역과 도보 약 8분 거리에 위치한 역세권 물건입니다. 가장 큰 메리트는 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 걸려 있어, 낙찰자가 인수할 권리가 전혀 없는 '클린' 물건이라는 점입니다. 주변의 발달된 상권과 신축 건물이라는 장점을 종합적으로 고려하여 감정가 3억 1천 9백만 원의 적정성 여부를 면밀히 분석한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

지하철 2호선 및 5호선 까치산역 도보 약 8분의 역세권입니다. 서울신강초등학교 인근이며, 주변에 발달된 먹자골목 상권이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

권리적 안정성:

임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 매수인이 보증금을 인수할 위험이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

건물 가치:

2019년 7월에 사용 승인된 신축급 건물로, 수리 부담이 적고 최신 설비(승강기, 기계식 주차)를 갖추고 있어 임대 목적이나 실거주 모두 매력적입니다.

임대 수익 가능성:

전용 $14.37$평 내외의 신축급 오피스텔로, 역세권 상권 지역의 1~2인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계