나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9492 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9492 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9492 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제402호 | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 156,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9492 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택_단지형다세대)

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 16.20㎡ (약 4.90평)

건물면적 (전용면적): 26.25㎡ (약 7.94평)

※ 본 물건은 다세대주택으로, 제시된 건물면적(26.25㎡)은 전용면적이며, 별도의 공용면적을 합산한 분양면적은 서류상 확인되지 않았습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 부동산 현황

건물 구조 및 사용: 2022년 1월 11일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 중 4층에 위치. 필로티형으로 1층에 주차장이 설치되어 있으며, 거실과 방은 발코니 확장형입니다.

이용상태: 방 2, 거실 1, 주방/식당 1, 욕실/화장실 1, 발코니 등으로 이용되는 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 도로: 3필지 일단의 완만한 경사지대에 조성된 세장형 부지로 북서측과 남동측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: '화원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택(도시형 생활주택 등), 아파트, 근린생활시설, 교육기관(화원중학교)이 혼재하는 제2종일반주거지역(7층 이하) 내 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 '까치산역'이 위치하여 역세권 입지를 형성합니다. 북동측 인근 '강서로'와 북서측 인근 '가로공원로'를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 건축 제한은 7층 이하로 제한되며, 공항 및 교육환경 보호 관련 규제를 받습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활정보

생활 편의성: 지하철 5호선 까치산역과 인접하여 기본 상권 이용이 용이하며, 주택가에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다. 근거리에 화원중학교, 화곡중앙하이츠아파트 등의 시설이 있어 생활 인프라는 양호한 편입니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과, 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 투자 결정 전 현장 조사 및 지자체 관련 부서를 통한 인접 시설물에 대한 상세 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

채권자: 주OOOOOOO

채무자: 진OO

소유자: 진OO

경매 형태: 부동산강제경매 (채무자의 재산에 대해 강제집행을 통해 채권 회수를 목적으로 진행되는 경매)

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

임대차 관계: 임대 중인 것으로 탐문되나, 상세 내역은 미상입니다.

특이사항: 2021.01.29. 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2021카임62)에 의거하여 주택임차권이 설정되어 있습니다. (임차보증금: 176,000,000원)

주의사항: **"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"**입니다. 이는 매수인이 낙찰을 받더라도 임차인(또는 주택도시보증공사)에게 보증금을 대항할 필요가 없다는 매우 유리한 조건입니다. **다만, 해당 조건의 이행 여부(포기서 제출 등)는 입찰 전 반드시 법원에 확인해야 합니다.** 조건대로 진행된다면 임차보증금(1억 7,600만원)은 매수인이 인수하지 않습니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

권리분석 리스크: 매각 조건(대항력 포기 조건)이 명확하지만, 해당 조건이 입찰 전에 철회되거나 변경될 가능성이 있는지, 또는 조건의 이행이 확실한지 여부를 법원 문건을 통해 최종 확인해야 합니다. 만약 대항력 포기 조건이 무효화될 경우, 매수인이 임차보증금 전액을 인수할 위험이 있습니다.

도시형 생활주택 리스크: 일반 아파트에 비해 환금성이 낮을 수 있으며, 다세대주택 밀집 지역의 특성상 주차 공간이 부족할 수 있습니다. (1층 필로티 주차장 확인 필요)

토지이용제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 층수 제한이 있으며, 공항시설법에 따른 수평표면 구역 및 대공방어협조구역에 해당하여 향후 재건축 시 건축 규제 요소를 고려해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축급 건물(2022년 승인)이며, 지하철 5호선 까치산역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있어 실수요 측면에서 주거 선호도가 높을 수 있습니다. 특히, 감정가(1억 9,600만원) 대비 임차권 보증금(1억 7,600만원)이 높아 일반 경매에서는 미배당금 인수 위험이 있지만, **"대항력 포기 조건"**이 붙어 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 점이 가장 큰 매력입니다. 매각 조건만 확실하다면 매우 안전한 '명도 조건'이 되므로, 가격적인 메리트를 확보할 가능성이 높습니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 '까치산역'을 도보로 이용 가능한 역세권 입지로, 교통 편의성이 우수합니다.

신축급 주택: 2022년 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 내외부 상태가 양호하여 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

권리관계의 명확성: **"대항력 포기 조건"**부 매각으로, 경매의 가장 큰 리스크인 보증금 인수 부담이 해소되어 안전한 권리 인수가 가능합니다. (조건 이행 확정 시)

실거주 및 임대 수익: 전용면적 약 8평에 방 2개의 구조로, 신혼부부 또는 1~2인 가구의 실거주 수요가 높고, 임대 목적의 투자처로도 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계