나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9357 [1] 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제비동 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9357 [1] 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제비동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9357 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제비동 제3층 제301호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 229,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9357 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 건은 부동산 강제경매이며, 소유자와 채무자는 문OO이고 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 523-26 효성쉐르빌 제비동 제3층 제301호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 감정가는 2억 8천 7백만 원입니다.

토지 면적은 24.99㎡(약 7.56평)입니다.

건물 전용 면적(방 3, 화장실 2)은 44.66㎡(약 13.51평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 287,000,000원으로 책정되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별바닥난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '강서초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다. 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준의 교통 여건입니다. 주거 환경은 보통이며, 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 건은 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 '강서초등학교'가 가까이 있어 학군이 형성되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

제시외 면적은 없습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 점입니다. 이는 일반적으로 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하는 부담을 가지지 않고 명도가 용이하다는 의미로 해석될 수 있습니다. 다만, 입찰 전 해당 조건의 정확한 내용과 주택도시보증공사(HUG)의 포기 의사 등을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 본 건은 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역(나지구)), 원추표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 규제와 상대보호구역(교육환경 보호) 등에 해당하므로, 향후 개발 및 증개축 행위에 제약이 있을 수 있으니 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 건은 양천구 신월동의 다세대주택으로, 전용 면적 44.66㎡(약 13.51평)에 방 3개, 화장실 2개 구조를 갖춘 소형 아파트 대체재 성격의 주거 시설입니다. 감정가 2억 8천 7백만 원은 주변 시세를 고려하여 적절한지 분석이 필요합니다. 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 일부 규제는 존재하나, 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경 자체의 안정성은 보통 수준입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: '강서초등학교' 인근에 위치하며 인근에 버스정류장이 있어 주거 편의성은 양호합니다.

실거주 및 임대수익: 방 3개 구조로 신혼부부 또는 3인 이하 가구의 실거주 수요가 높을 수 있으며, 소형 주택의 임대 수요 확보에도 유리합니다.

권리관계 조건부 안전: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 붙어 있어, 명도 리스크가 현저히 낮아질 가능성이 높아 초보 투자자에게도 유리한 투자 환경을 제공할 수 있습니다. (단, 입찰 전 최종 확인 필수)

잠재적 리스크: 공항 관련 규제로 인한 건축 행위 제한 가능성 및 소음 여부를 현장 확인을 통해 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계