나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9493 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-31 에스-타워빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9493 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-31 에스-타워빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9493
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 372-31 에스-타워빌 제2층 제201호
• 감정가: 213,000,000원
• 최저가: 170,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9493 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-31 에스-타워빌 제2층 제201호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 170,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 및 물건 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9493 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-31 에스-타워빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

감정가: 213,000,000원

토지면적: 20.29㎡ (약 6.14 평)

건물면적: 29.79㎡ (약 9.01 평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 진OO

1.2. 물건 상태 및 구조

본건은 20.29㎡의 토지 지분과 전용면적 29.79㎡ (약 9.01평)의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 6층 건물 중 제2층에 해당하며, 외벽은 석재붙임마감, 창호는 하이새시로 마감된 비교적 양호한 상태입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다. 서울 주요 도심으로의 접근성이 비교적 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속합니다. 제2종일반주거지역이므로 주거 편의성이 높으나, 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 및 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한(7층 이하 제한)이 있음을 유의해야 합니다. 이는 해당 지역의 공통된 제한 사항입니다. 또한 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건 및 임차인 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 토지/건물 일괄 매각됩니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다. 일반적으로 주택도시보증공사가 임차인의 주택임차권을 승계한 경우, 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있으나, 본건은 '대항력 포기 조건'이므로 낙찰자가 임차인 명도 및 보증금 반환에 대한 부담이 현저히 줄어드는 매우 유리한 조건으로 해석됩니다. 다만, 매각 조건의 최종적인 이행 여부는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 등기부상의 권리 관계

제시된 정보에는 등기부상의 권리 관계(말소기준권리 등)는 포함되어 있지 않으나, 강제경매의 특성상 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 입찰 시에는 반드시 법원 경매기록을 통해 말소기준권리를 확인하고 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다. (단, 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 관련 리스크는 낮음.)

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주거지 특성상 대규모 상권은 아니지만, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

4.2. 교육 및 공공시설

월정초등학교가 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에게 유리한 환경입니다. 또한 강서 교육지원청에 인접한 상대보호구역이므로 교육 환경은 일정 수준 이상 보장됩니다.

4.3. 혐오시설 및 환경

제시된 자료 및 일반적인 검색 결과상, 본건 소재지 주변에 대규모의 특정 혐오시설(기피시설)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 환경 평가는 현장 방문을 통한 주변 시설(고물상, 소규모 공장, 종교시설, 변전소 등) 확인이 필수입니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 지역 제한 리스크

본건은 제2종일반주거지역(7층이하), 수평표면구역 등 공항시설법에 의한 규제를 받는 지역에 위치합니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 고도 및 용적률에 제한을 받을 수 있는 잠재적 리스크입니다.

5.2. 임대차 리스크 (주의사항 확인의 중요성)

'임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건'이 핵심입니다. 이 조건이 실제로 이행되는지 여부와 관련된 세부 내용을 법원을 통해 정확히 확인해야 합니다. 만약 이 조건이 미이행되거나 번복될 경우, 권리분석이 완전히 달라질 수 있습니다.

5.3. 소액 물건의 투자성

건물면적 29.79㎡ (약 9.01평)의 소형 주택이므로, 환금성 측면에서 유사 평형대의 매매 사례를 면밀히 분석해야 합니다. 또한 감정가 대비 인근 시세를 확인하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택으로, 5호선 화곡역 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 소형 주택입니다. 제2종일반주거지역에 위치하고 있으나 고도 제한 등 건축 관련 규제가 공존하는 지역입니다. 감정가 2억 1천 3백만 원은 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역 근거리 및 버스정류장 인접으로 양호한 교통 환경.

권리 관계의 명료성: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건 매각으로, 통상적인 경매 물건 대비 명도 리스크 및 임차보증금 인수 리스크가 현저히 낮아 초보 투자자에게도 유리할 수 있음.

소형 주택 투자: 서울 내 소액으로 접근 가능한 주거용 부동산으로, 1인 가구 및 신혼부부 등을 대상으로 한 임대 수요가 안정적일 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계