나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9414 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1006-17 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9414 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1006-17 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경9414 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1006-17 제2층 제202호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 154,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9414 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9414 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1006-17 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

토지 지분율: 2865

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.32㎡ (약 12.50평)

건물 지분율: 4132

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 강신중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 토지의 형상은 세장형이며, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 또한, 해당 물건은 서울특별시 양천구 신월동 1006번지 일대 현대주택 가로정비사업 구역 내에 소재하고 있어 향후 지역 개발과 연관될 가능성도 있습니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

본 물건은 벽돌조 슬래브 위 기와 지붕을 가진 지하 1층, 지상 2층 건물 중 제2층 제202호에 해당하는 다세대주택입니다. 1986년 8월 28일에 사용승인을 받았으며, 외벽은 적벽돌 치장 쌓기 등으로 마감되어 있고, 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 내벽 마감에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 공부상 이용 현황은 다세대주택으로 되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다. 별도의 제시 외 건물이나 면적은 없습니다. 내부 구조에 대한 상세 조사는 현장 방문 시 소유자나 이해관계인 부재로 인해 탐문 조사 및 외부 관찰에 의존하였으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있어 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

1.4. 교통 및 도로상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 건물은 남동측으로 남부순환로 82길의 아스팔트 포장도로(로폭 약 8미터)에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.5. 입지조건

대상 물건은 서울 서남권의 생활권에 속하며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 강신중학교를 비롯한 교육시설과 근린생활시설들이 자리하고 있어 주거지로서의 입지는 안정적입니다. 또한, 남부순환로와의 접근성이 좋아 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 편리한 편입니다.

1.6. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 임OO, 채무자도 임OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 추가적인 인수 대상 권리가 있는지 상세한 분석은 어렵습니다. 경매 참여 전, 법원 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 권리 관계를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 상권분석

물건이 위치한 신월동은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 함께 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 일상적인 소비를 충족시키는 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소형 상점들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.8. 생활정보

주거에 필요한 기본적인 설비로 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 남부순환로를 통해 차량 이동도 수월합니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구), 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 눈에 띄는 리스크 요인은 다음과 같습니다.

첫째, 공항 소음의 영향 지역에 포함되어 있어 생활 환경에 불편함이 있을 수 있습니다.

둘째, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 속해 있어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

셋째, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있으므로, 교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

넷째, 건물의 사용승인일이 1986년으로 오래되어 전반적인 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

다섯째, 내부 구조 조사가 불충분하여 실제와 다를 수 있다는 점은 잠재적 하자를 간과할 위험을 내포합니다.

여섯째, 임대 사례가 파악되지 않아 공실 리스크나 예상 임대 수익 산정에 어려움이 있을 수 있습니다.

일곱째, 현대주택 가로정비사업 구역 내에 소재하고 있으나, 구체적인 사업 진행 상황이나 향후 계획에 따라 이점이 될 수도, 혹은 변수로 작용할 수도 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 1986년식의 노후된 건물이며, 공항 소음, 군사시설 보호 구역, 교육환경 보호 구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 활용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 내부 구조에 대한 정확한 파악이 어려운 점과 임대 정보 부재는 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.12. 투자 포인트

그럼에도 불구하고, 본 물건의 잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 서울 양천구라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

둘째, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 경매 물건으로서, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 저가 매수의 기회를 포착할 수 있습니다.

셋째, 재건축이나 리모델링 사업 등에 대한 잠재적 가능성을 타진해 볼 수 있으나, 이는 법적 제한 사항을 충분히 검토한 후에 가능할 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계