나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9358 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 806-5 보노하우스 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9358 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 806-5 보노하우스 제5층 제503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9358
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 806-5 보노하우스 제5층 제503호
• 감정가: 252,000,000원
• 최저가: 201,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9358 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 806-5 보노하우스 제5층 제503호 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 201,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9358 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 806-5 보노하우스 제5층 제503호 (도시형생활주택)

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물면적 (전용): 27.96㎡ (약 8.46평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 내 제5층 제503호

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경:

대상 물건은 화곡동 '화곡4동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 재래시장, 공원, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 인접 필지 대비 평탄한 2필지 일단의 토지에 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설이 건축되어 이용 중입니다.

교통 상황:

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호선 목동역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 관계

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부 현황을 면밀히 검토하여 말소기준권리 이후 모든 권리의 소멸 여부를 확인해야 합니다. 채무자가 소유자이므로 복잡한 채무관계가 예상되지만, 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 판단됩니다.

2.2. 임차인 및 점유 관계 특이사항 (매우 중요)

주의사항:

'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 매수인이 낙찰을 받더라도 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 대항력을 주장하지 않기로 조건화된 매각이므로, 명도(집을 비우는 과정) 리스크가 현저히 낮아지는 매우 유리한 조건입니다. 이 조건이 충족되면 매수인은 임차보증금을 인수할 위험이 없습니다. 따라서 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

주거 밀집 지역의 생활 밀착형 상권입니다. 특히 인근에 재래시장(남부시장)이 가까워 저렴한 먹거리와 생필품 구매가 편리하며, 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주자들의 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 지역 밀착형 업종들이 발달한 상권입니다.

3.2. 생활 정보

교육 시설: 인근에 초·중·고등학교가 고루 분포되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 본 물건은 '절대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)'에 저촉되므로 추후 증·개축 및 용도 변경 시 교육 환경 보호에 관한 법률 적용 여부를 확인해야 합니다.

주변 환경: 주변에 공원이 있고, 재래시장 등 생활 편의시설이 가까워 주거 만족도가 높습니다. 거주 후기에서도 '교통 편리', '주변 편의시설 다수', '조용한 동네' 등의 긍정적인 평가가 확인됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 제한 사항

본 물건의 토지는 '제2종일반주거지역(7층이하)', '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역' 등에 저촉됩니다. 특히 공항 관련 구역에 포함되어 있어 건축물의 높이 제한을 받습니다. 이는 재건축/리모델링 시 건축 규모에 제약을 줄 수 있으므로 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크입니다.

4.2. 부동산 시장 리스크

다세대주택이 밀집된 화곡동 지역은 최근 전세사기 이슈 등으로 인해 빌라/다세대 주택 시장이 위축되어 있습니다. 다만 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 진행되어 임차보증금 인수 리스크가 해소된 점은 긍정적입니다. 그러나 향후 매도 시 다세대 주택 시장 상황에 따라 환금성이 낮아질 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거지역 내 위치한 도시형생활주택입니다. 감정가 2억 5,200만원은 현재 시장 상황과 물건의 상태를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 특히 '임차인 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항은 경매 투자 시 가장 큰 리스크인 보증금 인수 부담과 명도 저항을 크게 줄여주는 결정적인 투자 포인트입니다. 실거주 목적이나, 소액 투자 후 월세 전환을 고려하는 투자자에게 매력적인 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

권리관계의 안정성: 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 없으며, 명도 리스크가 매우 낮아 권리 분석이 단순하고 안전합니다.

편리한 생활 인프라: 재래시장, 각종 편의시설, 대중교통(버스, 목동역) 접근성이 양호하여 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 주택의 장점: 전용면적 약 8.46평으로 1~2인 가구에게 적합한 도시형생활주택이며, 서울 내에서 상대적으로 낮은 금액으로 접근할 수 있는 투자 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계