나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9245 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""2,5호선 까치산역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2,5호선 까치산역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건 내 제12층 제1204호로서,
(사용승인일: 2019년 07월 26일)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9245 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 380,000,000원

* 토지 면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

* 건물 면적: 49.26㎡ (약 14.90평) (전용면적 기준 추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층

* 사용승인일: 2019년 07월 26일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경9245호 강제경매개시결정(접수일자: 2025-03-24)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-19

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 요구되는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 386,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-01

* 확정일자: 2019-10-29

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 본 경매 절차에서 말소될 권리입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (접수일자: 2019-08-16)

* 을1: 주택임차권 (권리자: 윤미란, 권리금액: 386,000,000원, 말소) (접수일자: 2023-11-20)

* 갑4: 소유권이전 3번신탁등기말소 (매매 신탁재산의 처분) (접수일자: 2019-11-15)

* 갑5: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 386,000,000원, 말소기준권리) (접수일자: 2025-03-24)

* 갑6: 압류 (권리자: 국민건강보험공단) (접수일자: 2025-04-02)

* 인수되는 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 등기에 적용되는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 인근에 지하철역이 위치하여 유동인구가 예상되며, 상권의 잠재력은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 강 의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 이 임차인의 법적 지위 및 향후 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 전입일자(2025-03-19)가 강제경매 개시 결정일(2025-03-24) 이후로 보이나, '대항력 있음' 표기가 유지되는 점은 법률적 검토가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 이는 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 말소를 위한 조건으로, 매수인이 직접적으로 부담해야 할 금액은 없으나, 계약 과정에서의 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 까치산역 역세권에 위치한 아파트로서, 일반적인 주거 상품으로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 건축년도가 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 명도 가능성 검토가 반드시 선행되어야 합니다. HUG 관련 사항은 경매 조건으로 해소되는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 인근 역세권 아파트로서의 잠재적 가치.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 상품성 확보.

* '대항력 있는 임차인' 리스크 해소 시 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 380,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 0원이고, HUG 관련 임차권은 말소되는 조건이므로, 매수인이 직접 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

* 단, '대항력 있는 임차인' 강 의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 주요 리스크 요소입니다. 이 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

* 리스크 해소 가능성을 종합적으로 판단하여, 감정가 이하의 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.